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与包宗华谈房价收入比的新发现
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与包宗华谈房价收入比的新发现
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时间:2003-2-4 16:34:38
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专家简介: 包宗华：中国房地产及住宅研究会常务副会长，中国城镇住房制度改革研究会副会长，中国社会科学院研究生院城市经济系教授，研究员。
主要专著及专论有：《房地产与泡沫经济》、《城市化与城市建设》、《中国房地产政策框架》、《中国城市土地管理与利用》、《房地产企业经营决策》、《关于住宅建设成为新的经济增长点的研究》等。
要点提示:
1、以前我们都是围绕买新房制定政策，舆论也老是说房价高，百姓买不起，而忽略了一个很重要的问题，买旧房。以旧房为主的市场启动起来，就有更多的居民买得起房，百姓的买房潜力就会大量的释放出来。
2、美国1998年上市房中新房与旧房的比例为1：3，从而大大降低了平均售价。美国1998年房价收入比为3至4倍，是比较合适的，比只按新房的房价计算要低得多。据了解，香港近两年每年上市住房量也占总量的10％左右，1997年上市的新房和旧房的比例为1：5.25。这就说明，在住房市场很发达的国家或地区，上市住房中旧房总是多于新建住房，平均售价也比较低。
3、美国的专家告诉我们，每年只新建1.5－2.5％的住宅，如果建一些档次低一二十年就要拆掉的住宅，会造成很大的浪费，更主要的是不符合发展住宅建设不断改善居住条件的要求。
4、过去我国计算的，主要是全国城镇居民平均户收入和城镇中进入市场销售的新建住房售价之比。这与许多西方国家每年有大量旧房上市降低了平均售价的计算，是不同口径的，是“偏高”的。这种“偏高”，对于我们分析情况、制定政策和社会舆论、都会产生不同程度的“误导”作用。
5、假设我们经过十几年或稍多一些时间的努力，赶上了西方国家，达到每年有10％左右的住房进入市场。如果从低估计，届时我国的城镇居民为8000万户，10％为800万户，按每户卖小买大投入资金购房、装修和购置家具消费10万元计算，则每年要增加住房消费和相关消费8000亿元，比九十年代平均每年住房建设投资3000多亿元增加一倍多。
主持人：包副会长，听说最近您在百姓买房问题上有一个重大发现，并通过房价收入比计算出一个新问题，您能谈谈这一重大发现和新问题是什么吗？ 包宗华：所谓发现。实际上就是发现百姓的买房能力。以前我们都是围绕买新房制定政策，舆论也老是说房价高，百姓买不起，而忽略了一个很重要的问题，买旧房，以旧房为主的市场启动起来，就有更多的居民买得起房，百姓的买房潜力就会大量的释放出来。这是我对发达国家的考察后得出的这样一个观点，而这一问题的发现与提出则是通过对发达国家的房价收入比的计算和我国房价收入比的比较和研究。 主持人：您能具体解释一下“房价收入比”这一概念吗？
包宗华：房价收入比系指一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比，是制定住房政策的重要依据之一。 世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在3倍至6倍之间较为适当，也就是说假如收入为1，房价是3至6，即：1：3－6，这是许多国家分析房价收入比情况时的一个重要依据。 这里要指出的是，房价收入比这个指标是从西方国家引进的。但我国在具体计算房价收入比时，与一些西方国家的计算内容却不是同一口径的。
主持人：据说您去年到美国考察时，专门研究了美国的房价收入比，并且调查了美国的住房市场，从而发现美国住房市场交易十分活跃，每年进入市场销售的住房占存量房的10％，而旧房上市量则是新房的3倍多，这说明发达国家的居民，也是买旧房的比买新房的多，能详细谈谈您在美国得到的启发吗？
包宗华：去年九、十月份我在美国考察时，发现了这个问题。 美国亚历山大大利亚市是房价中平的城市，近向年该市在城郊新区建设的住宅小区中，中等收入者住的“社会住宅”每套在250平方米以上，每套价格在25至35万美元之间。如在市内旧区建这样大的住宅售价约为40万美元。美国的硅谷是近几年房价上涨很快的城市，每套200多平方米的中等收入者住房，售价高达50至60万美元。由于售价过高，在硅谷又建了一些100多平方米的中等收入者住宅，售价为40至50万美元。美国1998年全国中等收入者的平均户年收入为42000美元，与以上城市的新建住房售价相比，房价收入比为7倍至14.3倍。这就发现了一个问题：“美国中等收入者住房的房价是否过高？” 为此，我向美国的有关人士进行了了解和共同探讨。其要点归纳如下： 住房收入比可以用全国住房平均售价与全国居民平均户收入相比，也可以用中等收入者住房的平均售价与中等收者平均户收入相比。从理论上讲，两种方法都可以用。美国的专家较多地采用后一种计算方法，其原因是，建立房价收入比指标的主要目的，是分析居民能否买得起房的问题，其中的关键是中等收入者能否买得起房。 美国计算房价收入比时，是以一定时期（例如1年、3年、5年）内市场上买卖的住房的平均售价与相应时期居民的美元户收入相比的。美国每年新建的住房一般只占存量住房总量的1.5－2.5％，而每年进入市场销售的住房，则占存量房的10％左右。1998年美国上市销售的住房，新房与旧房的比例为1：3.2。由于旧房售价低，两者相加平均，市场住房平均售价就下来 了。美国1985年对此作过专门统计，当年市场上销售的供中等收入者居住的“社会住宅”，平均售价为8.4万美元。近几年的平均售价高一些，大体上为12至15万美元。按中等居民平均年收入42000美元计算，美国房价收入比为3至4倍，是比较合适的，比只按新房的房价计算要低得多。据了解，香港近两年每年上市住房量也占总量的10％左右，1997年。这就说明，在住房市 场发达的国家或地区，上市住房中旧房总是多于新建住房。
主持人：作国世界最发达的国家，为什么住旧房的居民比住新房的多，他们每年建那么多新房哪去了呢，美国人建的新房其标准和面积有什么特点？
包宗华：为什么住旧房的居民多。直接的答复是，美国每年新建的住房只占住房总量的1.5－2.5％，因而每年会有97.5％以上的居民住在旧房内。为了把问题分析透彻，还需要举例作进一步的剖板析。例如美国一个大学毕业生，他毕业后一般头几年会租房住，到30岁左右才买房。第一次买房时收入还不高，一般会买地段差一些、面积小一些、旧一些、价格便宜的住房。 然后每隔几年换买一次住房，每次都有所改善，但大多数人是换买旧房。许多人要到四十多岁五十来岁才会买价格高的新房，也有的人一辈子卖房7次 以上。这样频繁的买卖房，就造成每年有10％的住房进入流通领域而繁荣了住房市场。美国政府为了鼓励居民不断地改善居住条件，对于卖了房再买房而减加资金投入者，均给以抵押贷款和减收税费的优惠，加上中介服务到位，居民买卖住房很方便，这就形成了存量房顺利进入市场的有力保证。总的看来，在正常的情况下，绝大多数的人们会随着年龄的增长而提高工作水平和对社会的贡献，并相应地增加个人收入和改善居住条件，这是符合社会发展和住房建设分配的一条自然规律，也较好地体现了社会公平。 美国的住宅使用年限多在50年以上。美国人士认为新建住宅要有超前思想，其标准和面积都应该超过现有住宅水平，使新建住宅再过30年也不落后。基于以上思路，90年代以后美国为中等收入者新建“社会住宅”，大多数是面积在200平方米以上而且标准高的住宅，面积小标准较低的只占少数。美国的专家告诉我们，每年只新建1.5－2.5％的住宅，如果建一些档次低、一二十年就要拆掉的住宅，会造成很大的浪费，更主要的是不符合发展住宅建设不断改善居住条件的要求。这就是美国新建“社会住宅”的面积、标准和价格都高于旧住宅的主要原因。 美国的住房分配供应情况，与其他住房市场发达的西方国家基本上是一致的。
主持人：从您介绍的美国的住房情况，尤其是通过美国房价收入比的计算，使我们发现，美国有一套完善合理的住房供应体系。建立体系及市场体系，而市场体系的建立正是我们国家迫在眼前的大事，美国以及香港住房的上市量均占存量房的10％以上，那么我国的情况怎样呢，能比较分析一下吗？
包宗华：根据以上探讨了解到的情况，结合我国的实际，作以下比较与分析。
1、住房分配供应的情况。 过去很长一段时间里，我国城镇住房采取实物分配供应的方法，与美国采用住房商品化分配供应的方法是截然不同的。 由于住房一经投入使用就成为存量房（旧房），因而在每年的住房总量中，旧房总是占着主要的比重。在我国过去城镇住房的实物分配中，旧房也占着主要的比重。据对一批五十年代参加工作现已退休的同志调查，他们参加工作后一般是先住几年集体宿舍，结婚时可以分到一间大杂院的住房，然后进入不断重新分配并改善住房条件的行列。分的住房有新有旧，以旧为主，平均每人分房6－8次。进入80年代以后，一些拥有较多旧房的老单位，分房方法更为“规范”。例如一个拥有较多旧房的部门，他们每隔几年总会攒下一笔资金，建设一幢标准高一些、户均面积大一些的住房，人们称为“司长楼”。住宅建成后，一部分司长和副司长住进去，他们腾出的旧房则分配给一部分副司长和处长，然后大体上依照处长、副处长、主任科员、科员的顺序分配旧房，被称为“一列式顶推”的分析方式。在过去的实物分配中，确实也有人靠不正之风多分房、分好房，但那是个别情况。从大多数职工来说，是按工作贡献大小来分配的，而且大多数人是先住小房、旧房而逐步改善的。在这一点上，与美国等西方国家基本一致，也能较好地体现社会公平。
2、计算房价收入比的情况。 过去我国的住房实物分配，从法律上讲仍是一种租赁关系，不能参加房价收入比的售房价格计算。由于市场上旧房买卖比例太小，过去我国计算的，主要是全国城镇居民平均户收入和城镇中进入市场销售的新建住房售价之比。这与许多西方国家每年有大量旧房上市降低了平均售价的计算，是不同口径的，是“偏高”的。这种“偏高”，对于我们分析情况、制定政策和社会舆论、都会产生不同程度的“误导”作用。 以上分析，并不等于我国的新房售价中没有过高的因素。在80年代初北京市住房价格每平方米200多元（当时计算住房成本的口径与现在有不一致的地方，如调整成同一口径，会高一些）。如果我们当时就实行房价上涨要略低于居民收入提高速度的政策，并坚决制止各种不合理收费，目前新建住房的售价肯定会低一些。因此取消各种不合理收费，实行住宅建设优惠政策，合理地降低新建住房的售价，仍然是我们要做好的一项重要工作。
3、住房市场的情况。 改革开放二十年来，我国城镇每年新建住房占总房量的5％左右，主要是单位建房和购房，其中上市由个人购买的平均不到1／5，存量房上市只有千分之几。由于我国每年到市场上销售给人个的新房占总房量的比例甚低，因而是一个不完善的、很小的市场。与美国等西方国家每年上市住房占总房量10％左右相比，存在着很大的差距。
4、新建住房提高标准的情况。 建国50年来我国的住宅建设标准是不断提高的。只有十年动乱期间，住房建设速度和标准都有所下降，这就造成1978年我国城镇居民平均居住面积只有3.6平方米，无房户、拥挤户、困难户有760万户。为了解决住房严重缺乏的问题，在过去一个相当长的时间内，我国的住宅建设基本上处于粗放型发展的阶段。直到近几年才提出住宅产业现代化的目标，要求住宅建设上质量、上水平。但对于新建经济适应房应该定在一个什么标准上，能否象美国等国家那样大多数新建的“社会住宅”都具有较高的档次，还需要进一步研究研究。 从以上的比较分析中可以看出，房价收入比计算引出的问题，涉及面较广，已经不仅是一个单纯的计算问题。
主持人：通过您以上的探讨、比较与分析，给了我们一个重要的启示：由于我国的住房市场还处于建立发展的初级阶段，上市住房量小，住房市场的重要作用还没有充分地显示出来，住房市场还有着巨大的潜力有待开发。如果我们借鉴国外经验，加快住房市场体系的培育，尽快建立起一个完善、繁荣的市场，那么，对国民经济的发展将发挥什么样的作用，对改善百姓居 住条件又会带来哪些好处呢？
包宗华：西方国家目前的住房市场，是一个比较完整的、繁荣的市场，每年都有占存量房总量10％左右的新房和旧房进入市场。假设我们经过十几年或稍多一些时间的努力，赶上了西方国家，达到了每年有10％左右的住房进入市场。如果从低估计，届时我国的城镇居民为8000万户，10％为800万户，按每户卖小买大投入资金购房、装修和购置家具消费10万元计算，则每年要增加住房消费和相关消费8000亿元，比九十年代平均每年住房建设投资3000多亿元增加一倍多。这是一笔相当巨大的住房建设和消费基金，完全能够满足我国住宅建设长期维持较大规模的需要。由于这个10％的比例是逐步达到的，它还会产生持续不断地扩大住房消费的作用。因此，建立完整、繁荣的住房市场，必将对我国住房建设持续、稳定发展产生重大作用。
从西方国家建立完整、繁荣的住房市场中，我们还可以分析出它具有其它的重要作用：由于大量的旧房上市，使更多的居民有挑选住房的余地，并因旧房价格低而有更多的居民买得起房，既会繁荣市场，又会有利于居民不断地改善居住条件；由于进入市场交易的住房大幅度增加，在合理的降低买卖房税费后，也将会较多地增加国家税收；由于市场的激烈竞争，还会推住宅建设上质量、上水平、增加科技含量、促进住宅产业现代化。
主持人：你通过一年时间的研究，通过对发达国家房价收入比的分析比较，可以说是发现了增加住房消费的一把钥匙，那么，您认为您的这些观点对国家决策会起到什么样的作用，目前应重点解决什么样的问题？
包宗华：在初步认识住房市场重要性的基础上，我认为有必要对以下问题作进一步的研究。
1、从住宅建设持续发展的要求来研究。 1998年我国住房建设的大发展，发挥主要作用的有三条：一是住房货币化分配加补贴的突破作用；二是房改的全面推进；三是按原房改方案出售公房继续实行一年。去年存在的主要问题是住房有效需求相对不足，造成了空置商品房继续增加。事实告诉我们，要保证住房建设持续健康地发展，必须不断地增加住房有效需求。从当前主客观条件分析，在最近一个时期内能够产生不断增加住房有效需求作用的，除了不断地增加居民收入（近期内居民收入的增加只能是渐进的）外，将主要是加快建立完整、繁荣的住房市场。这就需要研究，加快建立住房市场能否在今后产生这样重要的作用。
2、从“两个根本转变”的要求来研究 实行从计划经济向社会主义市场经济的转变，是现阶段我国国民经济发展与改革的“两个根本转变”战略方针之一。这就需要研究，建立完整、繁荣的住宅市场，应否提高到住房建设和改革“根本转变”战略方针的高度来看待。
3、从“指导思想”的要求来研究。 实行住宅商品化，即让广大居民到市场上去购买或租赁住宅，是我国房改的指导思想。我国通过房改要建立的新的住房制度，将由住房分配、住房供应、住房市场、住房金融、物业管理以及中介服务等新的体系组成。这些体系相辅相成。缺一不可。每个阶段的发展，既要有所侧重，又必须全面协调地推进。由于这些新体系的建立，都要围绕住宅商品化这个指导思想来进 行。因而需要研究，在今后深化改革建立新住房制度的过程中，住房市场体系能否产生带动全盘的重要作用。
4、从“加速”作用来研究。 为了尽快建立完整、繁荣的住房市场，必然会对以下正在开展的改革和工作提出加快速度的要求： 一是加快出售公房。广大居民最大限度地拥有自己的住房，是扩大住房市场的基础。 二是加快改革工资制度。居民有较多的收入，而且在一生中能够不断较大幅度地提高收入，是居民买得起房和不断地进入市场改善居住条件的经济基础。去年房改中开始实行的补贴制度，为推动改革工资制度开了个好头。但这仅仅是开头，工资制度的改革还必须继续深化。 三是加快开放市场。开放住房二级市场，是建立完整、繁荣的住房市场的第一步。当前影响开放二级市场的，除了认识问题外，主要是：税费过高、手续繁荣琐、抵押贷款和中介服务不力。这些问题亟需抓紧解决。 四是要大力宣传住房市场的合理组成。繁荣的住房市场，应由新房和旧房共同上市组成，并以旧房为主。除了抓紧做好旧房上市的工作外，还要加强对这个问题的宣传，使广大居民建立起愿意从买旧房、小房入手，逐步改善居住条件的观念。 五是适时制定新建住房的标准。西方国家新建住房要有超前思想，使住房建成后30年不落后的要求，是否适用于我国大多数新建住房？对经济适用房是否实行面积适当、质量好、水平高、功能全、环境美的原则？这此都需要尽快地做出决定。 六是要抓紧为实行“总量控制”创造条件。实行总量控制，达到供销平衡，是住房市场持续健康发展的前提条件。实行市场供应总量控制必须具备两个条件：一要通过科学的信息工作确切地掌握市场的有效需求；二要建立起控制住房建设总量的有效机制。这两条我国目前尚不具备，还需要努力创造条件。
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