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京城商业地产呈现三大重点
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京城商业地产呈现三大重点
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时间:2003-9-12 8:52:29
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商业地产已成为推动北京房地产的一股不可或缺的力量。合理规划、有效利用资源、避免过度竞争被视为北京市商业地产持续健康发展的关键。近日，北京市商业委员会规划管理处王卫平处长向记者介绍了北京市商业规划的情况。
大中小商业中心配套发展
记者：请您简单介绍北京市商业的格局，商业发展规划的重点是什么？
王卫平：北京市城区里的商业中心过去是王府井、西单等，规划中准备新建５个市一级的商业中心，这包括木樨园、公主坟、海淀镇、北郊、朝外，再就是发展７０多个地区性的商业中心，如东单、东西四这样商业相对比较集中的地区。
目前在规划中提出三个重点：一个是城市中心区商业；二是ＣＢＤ商业；三是中关村科技园区商业，这些商业一是为科技产品销售提供服务，另外就是为居注生活在这里的科技人员、包括居民提供服务。
记者：除了北京市商业规划的城市商业中心、地区商业中心外，作为房地产开发中的社区商业发展也很迅速，请你谈谈对发展社区商业的想法。
王卫平：在北京开发住宅，为了方便居民的生活，安排一些小型商业街也可以，但这种商业决不能扰民。这种商业业态呈现为一些小型购物中心，满足居民日常生活必需品消费；另外可能有一些预约服务，随着生活水平的提高，可能还需要健身之类增值服务，社区服务功能将会越来越全面。
从规划上讲，商业服务中心既不能和居住区太近，也不能太远，应该相对独立，不至于影响居住环境。社区商业近年来出现了一些新问题，如在一些住宅区中大规模建设商用物业，有可能造成资源浪费，我们认为这是因为社区商业还没有发展成熟，经过一段时间会逐渐成熟，并且发展的趋势也将更加人性化、便利化；另外，政府将会有一些指标控制，原则上还是要求社区商业小一些，与居住的规模相适应，并且跟周边商业也不应造成过度竞争。
建设四大Ｍａｌｌ
记者：在北京市十五规划中提出，要在北京不同的方向建四个大型的ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ，请您谈谈规划建设大型的Ｍａｌｌ是出于什么样考虑？
王卫平：在北京建四个Ｍａｌｌ是根据北京市“十五”期间商业发展规划确定的。随着经济的发展，老百姓生活水平的提高，特别是轿车开始进入家庭，人们的生活方式、购物行为将会发生变化。基于这些变化和发展的趋势，在北京商业的业态形式上可能出现或者需要几个大型购物中心。
到２０１０年的近十年间是建设Ｍａｌｌ的时机，但不能盲目建设，一哄而上。一个Ｍａｌｌ的辐射人口近５０万，如果建设太多的Ｍａｌｌ话，不仅是浪费资源，还会造成过度竞争，所以在规划中提出只在北京的东南、西北、西南、东北城乡结合部建四个大型购物中心，每个体量在２０－３０万平方米。
记者：这对北京的发展有哪几方面的意义？
王卫平：第一，国外的经验是在城市边缘交通枢纽地区或者主要的交通干线建设Ｍａｌｌ，吸引城里的居民到郊外去，或者是有些城里的人住在郊外。近年北京居民居住逐渐向外疏散，在郊区或者城郊结合部建设Ｍａｌｌ，对人口合理疏散有积极作用。
第二，Ｍａｌｌ这样的商业业态是商业发展的一种必然趋势，由于北京的私人汽车发展迅速，Ｍａｌｌ为人们提供了周末的时候休闲、购物、娱乐为一体的场所，这种消费行为可能带来的变化是把过去经常性、日常购买行为，变成一次性购买。
记者：规划中的四个Ｍａｌｌ目前的运作情况及特点是什么？
王卫平：目前已经确定的是西四环远大路的金源Ｍａｌｌ。这个项目投资３８亿元，占地１８．２公顷，总建筑面积为６８万平方米，预计明年１０月将正式开业。金源Ｍａｌｌ比较特殊，投资方是北京世纪城的开发商，因其还要在世纪城周边继续开发几百万平方米住宅，并且购房人多是消费水平较高的人群，这个Ｍａｌｌ有一个很大的消费群体支撑。
还有一个在规划上已确定的是中关村国际商城。这个Ｍａｌｌ位于北京北部，中关村科技园区至昌平高速路和八达岭高速公路附近，目前已经做到七通一平，绿化也已完成，正在招商。之所以把北京北部Ｍａｌｌ放在那里，是考虑到那里是城郊边缘结合的一个地区，用地比较宽松，可以取得一块面积比较大的土地，并且地价也不会很高。
另外一个原定在北京东南亦庄开发区的北京Ｍａｌｌ，这个Ｍａｌｌ原先是由大地集团投资，但是大地集团在交了定金后并没有按照合同的约定把剩余的土地出让金交给开发区管委会，这样造成了土地闲置和搬迁农民的安置、绿化带建设等问题，影响了一系列工作的开展，所以开发区管委会做了一些调整，新的投资方现在还不清楚。
在北京东部，朝阳区政府已经正式给市政府报过要在东北边孙河一带建一个Ｍａｌｌ，还有一个可能是在顺义天竺建一个新的国家展览中心，在展览中心里计划建设一个大型的Ｍａｌｌ。这两个Ｍａｌｌ现在都没有正式确定，商委的意见是在孙河和天竺这两个项目中选其中一个。
建造Ｍａｌｌ应注意什么问题
记者：Ｍａｌｌ现在已经成为北京商业地产开发的热点，但是从亦庄的“北京Ｍａｌｌ”可以看到现在ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ的运作还存在很多的问题，请您谈谈商委在这方面的考虑。
王卫平：建造Ｍａｌｌ的风险非一般的投资者所能承受，我们认为建造Ｍａｌｌ应先考虑以下几点：第一，应充分认识Ｍａｌｌ这种项目，认真分析市场，了解土地的区位、交通条件、购买力，这些都是保证将来Ｍａｌｌ正常运营的前提。Ｍａｌｌ这种业态是一种商业集合体，购买力及需求是支撑项目的根本条件。
第二，建造Ｍａｌｌ的经验是，最好在建造前先确定入住商业企业。一般情况下Ｍａｌｌ有几家主力店，一二百家专营店，还有各种娱乐、健身、休闲项目。按照商家的要求来设计，满足商家经营的需要，研究透彻组合好各种商业才能吸引到更多的商家进驻。
第三，规划提出十五到２０１０年这个阶段建设四个Ｍａｌｌ，是政府通过信息引导社会投资，并不是在近几年就全部建好，投资的时候应慎重，不必急于建设。
第四，购物中心是一个长线投资产业，回报期长，必须由具备强大资金实力的企业来开发；另外应根据市场确定Ｍａｌｌ的规模，避免土地资源的浪费。
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