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商业地产：钱景与困境
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商业地产：钱景与困境
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时间:2004-4-1
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“人太少，提成也少，每个月的收入也就千元左右”，沃尔玛石景山山姆会员店牙齿保健产品的导购小姐提起收入来满脸沮丧。开业半年多，沃尔玛在北京的首个项目仍然是一副空空荡荡的惨淡景象。
当然，这并不是沃尔玛第一次令人大跌眼镜。在中国，沃尔玛一直作为商业之神受到正在崛起的商业地产的狂热追逐。大连万达地产在高价销售其商铺时最响亮的口号就是“沃尔玛就是你们的邻居”，万达广场的小业主们在迟迟等不来沃尔玛的踪影后揭竿而起，就此引发了商业地产投诉浪潮。
沃尔玛居然也可能会不灵？这不仅让热衷于转向商业地产的开发商冷静下来，也让寄希望于跨国公司拉动当地经济的当地政府重新思考：商业巨头在带来某种利益的时候是否会影响另一些利益？片面的商业规划是否将指引商业地产进入误区？
为什么受挫
3月17日下午，沃尔玛山姆会员店门前一片空旷，能够容纳1000辆汽车的巨大停车场稀稀落落地停放着47辆汽车，店内45个收银台有6个开放，而且其中的2个基本处于闲置状态，二层的家居和玩具区在10分钟之内仅有5个人光顾。尽管有店员称真正的购物高潮出现在周末，但记者所看到的单项商品促销单中的热销食品一个月之内销售总额超过万元的寥寥可数。
2年前的沃尔玛在北京可不是这么冷清。2001年11月7日，沃尔玛石景山店的签字仪式在国际流通现代化——北京论坛举行，这个仪式和沃尔玛北京计划的每一个细节都成了所有新闻媒体的焦点。针锋相对地，北京本地企业大喊“狼来了”，为应付这只在世界范围内大肆进攻的“狼”十几家内资企业组成了商业联盟。
对于沃尔玛石景山店的问题商业界已经多有讨论。据分析，该店的问题主要在选址上。其所在的位置有效商圈主要集中在石景山区，而石景山是消费力比较低的区域，主力商圈内消费力不足，与有效商圈距离太远，交通成本过大。
实际上，沃尔玛对于进入中国是相当谨慎的，沃尔玛已在中国的深圳、大连、昆明、福州、汕头、东莞、沈阳等7个城市开办了18家连锁店，深圳集中了6家。从店面数量上看，沃尔玛不如家乐福扩张快，从其分布看，沃尔玛在中国的投资集中在消费能力强的南方。正在与沃尔玛合作的开发商华远公司副总胡小申认为，沃尔玛选址非常精细，对建筑本身和周边环境要求复杂，甚至可以说是到了苛刻的地步。据了解，沃尔玛与华远的合作项目位于知春路，该计划已经报送美国总部审核了一年有余。
对于沃尔玛来说，即便是如此谨慎的工作仍然发生了失误，这对于热衷转型商业地产的开发商来说无疑是一个充分的警示。就如长期为开发商提供商业咨询服务的中海华通商业地产服务机构总经理吴焕贤所言，“商业地产运作显然比住宅和写字楼的开发要复杂得多。”
前景在哪里
“我想投资20多万买个小商铺，应该没什么问题吧”，有7年稳定工作的郑雨正筹划着与姐姐合作挣点额外收入，和北京很多中产阶级一样，几十万的投入对她来说显得很轻松。不过，她显然缺乏对行情的了解，如果她出去转一转一定会让她吓一跳，建外ＳＯＨＯ的商铺价格已经涨到3．5万每平米，“朝外ＭＥＮ”项目临街商铺每平米12万元，内部店铺每平米8万元。8万元的单价意味着每天每平米租金达到20元以上才有赢利的空间。如果她再看看媒体关于商铺业主投诉的报道，会不会打退堂鼓呢？
经历了2年的快速发展之后，无论是商业地产开发商还是投资者都面临着考验。北京大都会商业街、老番街乃至大型的购物中心恒基广场和时代百货广场都是经营惨淡，而最初开发商动辄数亿的投入所冀望的都是辐射周边几十公里的新商圈概念。与此同时个人投资者面对随时要打水漂的心血，心态更是难以忍受。最为典型的案例是大连万达，其沈阳的商业广场有大量的小业主投诉官司。
开发商转型商业地产的确是近两年的普遍现象。先期改行做商业的有大连万达和世纪金源集团，而大部分开发商的动作才是刚刚开始。世邦魏理仕商部经理高倩称，所有的顾问公司商业地产业务都处于上升状态。2002年底世邦商部成立，成立初只有3个人，现在增加到6个。按照最初的计划该部门2003年的收入为150万，实际收入却超过了500万，目前同时在运作的项目就有7个。另据了解，戴得梁行将涉及商业地产业务部门细分为两个部门，工作人员数量也是剧增。“北京今年同时开工的超过3万平米的大型商业项目有十几个，顾问公司都忙不过来”，高倩说。
如此孜孜不倦于商业项目无非是利润使然。北京和泰房地产开发经营公司市场总监陈森林认为，在正常情况下商业项目的利润率是100％。这种高利润率来自于市场需求的鼓舞。就是人均商业面积比，纽约、东京大概是1．6、1．7，香港约1．3，上海接近1，而北京仅为0．7，远远低于纽约、东京、香港、上海这样的大都市。北京市目前有1300多万人口，如果按人均需要1平米商业面积计算，北京将需要1300万平方米商业地产，北京市目前商业零售业面积现有量仅为235万平方米左右。但是，需求和赢利之间未必可以划等号。“100％的利润不是开发商有能力独吞的”，陈森林说。
如何解决困境
商业地产问题的出现表面上看起来是开发商的不成熟。吴焕贤称，开发商仍然用住宅销售的模式来推广商业项目，建好之后力求尽快出手。所谓住宅销售模式就是“讲故事”，为消费者和投资人描绘一种生活方式和居住空间。商业项目是实在的，投资人在拿不到租金之后的心理反差是可想而知的。但在北京操盘多个地产信托项目的重庆国际信托投资公司总裁助理孙飞却认为，更深的背景却是金融体系的不完善。
目前的困难是开发商缺乏资金，以至于无法长期持有发展商业项目，解决的办法只有尽快出手回笼资金，将风险转嫁给投资者。而投资者积累的资金在没有更多可选的投资产品情况下，只有选择直接投资商品房。民间资金和商业地产之间缺乏的正是金融中介。孙飞说：“这种直接的产品交易是最初级的投资。”因为地产产品的交易额大，难以变现，而投资保障只有依靠金融系统的标准化来解决。
按照陈森林的理解，商业地产至少包括硬件建设和软件管理两个部分，如果试图引入投资还需要增加金融中介环节。这几个部分由不同的专业公司合作完成，开发商能够拿到的只是其中一部分的利润。
事实上，由于短期内地产金融产品不会有根本性变化，北京的开发商在经历诸多纠纷和教训之后开始自我探索新的合作与保障方式。亚运村最大的商业街项目金泉广场总经理刘宝增告诉记者，他最近很苦恼。在了解了大连万达的纠纷后，大家都认识到商业项目一定不能完全出售，但是开发商也难以承担资金压力和经营风险，因此金泉广场正在忙于研究最佳的结合方式，出售一部分商铺，同时由开发商和商业经营公司合资管理项目，但是如何协调租户开发商和经营公司的利益就显得万分困难。北京置信房地产经纪公司营销总监罗璇称，该公司承担的中关村西区项目正在与机构投资者、投资顾问公司、商业经营者、专业商业建筑设计公司一起合作探讨一套保障投资人利益的方案。
《大店法》的疑问
就政策而言，最直接影响商业地产的莫过于城市商业规划。如果分析各城市的商业发展，实际上跨国商业享受着超优惠待遇。据了解，为了吸引沃尔玛在石景山投资，地方政府投入了巨资改造沃尔玛会员店的周边环境。其他城市为了吸引跨国企业也是不遗余力。那么，沃尔玛之类的商业巨头除了拉动经济还能给我们带来什么？商业巨头对城市环境、中小零售业的冲击在国外已受到广泛关注（尽管这一点我们还不易察觉），据悉，美国宾夕法尼亚州兰喀斯特县计划委员会已经总结了一整套遏制沃尔玛的方案。
本月上旬一份由人大代表提交的《商业大店法建议稿》引起了媒体的关注。这部建议稿提出将商业大店的标准面积原则上分为三类，凡符合标准的商业大店申请人开发或经营商需作出可行性论证，包括对城市社会经济发展、中小商业企业、环境、交通、就业以及投入、产出等影响的分析，然后向城市商业主管部门提出申请，主管部门确定立项后将申请人报告移交听证委员会。
这个提案实际上非常类似于日本于1973年制定的《大店法》，虽然也涉及环境、就业等综合考虑，但是其有两个问题，一是其主题明显是针对沃尔玛等外资商业在华扩张，企图通过国家立法限制大型商业在各地方的发展。由于涉嫌贸易壁垒，日本的《大店法》于2000年6月1日被废除。其实，去年商务部就起草了旨在惩处外资零售业在国内违规操作的《外商投资商业企业管理暂行办法》，但是对外资企业分级的做法违背ＷＴＯ的平等原则，最后只得作罢。
另一个问题则是：商业规划要解决的矛盾不仅有外资引进与城市行业开放之间的矛盾，还有大型连锁与中小零售门店之间的矛盾、生产制造与商业流通之间的矛盾、传统与新兴经营业态之间的矛盾、社会消费与商业流通之间的矛盾以及商业发展与城市规划之间的矛盾。这涉及到各地方和各方面的复杂利益。
即便《商业大店法建议稿》获得通过，其在具体实施过程中能否得到地方政府认同仍是一个困难。在日本，各地方自治单位依据母法承担管理，各地方唯恐新设之商业设施更加混乱，倾向于在母法之外，自行制订条例或纲要，各自加以规范。在欧美，虽然没有直接以批发和零售业为对象的法规，但是往往是通过地区发展规划的方式，在实质上对大型零售商店进入零售领域进行了调整和限制。但在中国，各地方的商业规划并不是各自治社区和行业协会能够左右的，商业规划恐怕只能代表地方政府，而政府追求的是ＧＤＰ。
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