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中小投资者投资京、沪、穗三地高档住宅呈上升趋势
中小投资者投资京、沪、穗三地高档住宅呈上升趋势
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时间:2004-5-15
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日前，世邦魏理仕（CB Richard Ellis）发表了关于2004年第一季度市场分析指数报告，对本季度京、沪、穗三地高档住宅市场的表现做出深入分析。北京世邦魏理仕的董事总经理郑春光（DennisTay）先生就一季度北京房地产市场状况发表评论：北京房地产市场在2004年一季度继续保持健康运行态势，其中优质写字楼市场需求渐趋稳定，租售市场均较活跃；高级住宅市场中小投资者投资需求呈上升趋势；零售物业市场，海外零售商继续保持扩张态势；政府对工业用地市场进行规范调整。
北京市场
一、高档住宅市场
随着对外开放政策的进度加快，驻京的海外人士逐渐增多，其中不乏中小型房地产的投资者。而北京高级住宅物业则成为这些投资者的首要选择。近年来，发展商不断提高北京高档住宅的素质，而市场平均售价不但没有增加，反而轻微下调，这刺激了投资市场的需求。另外，部分近期落成的高级住宅项目投资回报较高，也直接提高投资者的兴趣。
截至2004年第一季度北京高级住宅的供应量为35，857套，各类型住宅物业的平均租金分别为：公寓每月每平方米12.6美元（以建筑面积计算，扣除管理杂费），较上季度跌0.2%；别墅每月每平方米16.6美元（以建筑面积计算，包括管理杂费），与上季度持平；服务式公寓每月每平方米23.1美元（以建筑面积极算，包括管理杂费），较上季度跌2.7%.公寓平均售价报价每平方米1，519美元，较上季度跌2.2%（以建筑面积计算）；别墅平均售价报价每平方米1，985美元，较上季度升1.2%（以建筑面积计算）。
二、优质写字楼市场
踏入2004年以来，北京优质写字楼市场整体需求渐趋稳定。但有迹象显示，新成立的外资企业对写字楼需求速度开始加快，尤其是保和公司，它不但量多，其需求面也很大。
截至2004年第一季度，北京优质写字楼总供应量为560万平方米，平均租金每月每平方米18.3美元（以建面算，扣除管理），与上季度持平。平均售每平方米2，720美元（以建筑面积计算），较上季度跌1.2%.一季度优质写字楼吸量为76，300平方米（建面）。空置率18.5%，较上季度升0.6百分。
三、优质零售物业市场
按照入世的承诺，中国将于2004年12月11日前，取消海外投资商在区域、股份和设店数量等方面的限制，意味着海外零售商大举进入北京零售市场。
截至2004年一季度北京优质零售物业总供应量为330万平方米，首商铺平均租金每天每平方米2.75美元（以用面算，扣除管理），较上季跌0.3%；二商铺平均租金每天每平方米1.37美元（以使用面积计算，扣除管理杂费），与上季持平。本季度优质零售物业吸纳量为10，100平方米（建面），空置率12.5%，较上季度跌0.3个百分。
上海市场
一、高档住宅市场
第一季度，高级公寓及服务式公寓的平均租金均轻微上扬，不过高级别墅的租金则与上季持平。2004年第一季度上海高级住宅平均租金分别为公寓每月每平方米16.4美元（以建筑面积计算，扣除管理杂费），升0.2%；别墅每月每平方米23.3美元（以建筑面积计算，扣除管理杂费），与上季持平；服务式公寓每月每平方米21.4美元（以建筑面积计算，包括管理），升0.9%.公寓平均售每平方米1，732美元（以建面积算），升4.4%.
二、优质写字楼市场
由于市场需求旺盛，本季的吸纳量较上季有所上升。截至2004年第一季度，上海优质写字楼总供应量为500万平方米，平均租金每月每平方米18.0美元（以建面算，扣除管理），较上季升2.8%：平均售价报价每月每平方米2，376美元，跌0.8%.一季度优质写字楼吸量为141，700平方米（建筑面积），空置率10.3%，升0.4个百分点。
三、优质零售物业市场
本季度优质首层及二楼商铺的平均租金均有所上升。截至2004年一季度上海优质零售物业总供应量为300万平方米，首商铺平均租金每天每平方米2.77美元（以建筑面算，扣除管理），较上季度升2.9%；二商铺平均租金每天每平方米1.74美元（以建筑面算，扣除管理），升8.8%.本季度优质零售物业吸量为35，700平方米（建筑面积），空置率8.1%，跌0.8个百分点。
广州市场
一、高档住宅市场
受外籍雇员加速进驻广州的带动，高级公寓租金较上季轻微上升，每月每平方米6.7美元（以建筑面算，扣除管理），升0.8%；而售价方面亦上升了6.5%，为每平方米999美元。不过由于高级别墅供应充裕，平均售价较上季度下调2.5%，至每平方米2422美元。平均租金报价每月每平方米16.9美元，跌1.4%.服务式公寓市场方面，继续受高级公寓的竞争，促使部分服务式公寓业主调低其租金叫价。整体而言，平均租金下降了2.9%，计算为每月每平方米20.1美元（以建筑面算，包括管理）。
二、优质写字楼市场
受楼宇单一用途之管制，大量混合式大厦的住宅楼面转为作写字楼用途，使写字楼租赁市场的竞争更加激烈。截至2004年一季度，广州优质写字楼总供应量为220万平方米，平均租金每月每平方米9.8美元（以建筑面积计算，扣除管理），较上季跌0.5%：平均售价报价每月每平方米1，473美元，跌2.8%.一季度优质写字楼吸量16，300平方米（建筑面积），空置率12.0%。
三、优质零售物业市场
零售市场在第一季度持续平稳，吸纳量为7000平方米。由于本季度没有新增供应，导致平均空置率轻微下降，现为23.3%。
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