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土地二级行探路市场萌动深圳先行探路
土地二级行探路市场萌动深圳先行探路
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时间:2004-5-5
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４月１６日下午３点２５分，深圳市土地房产交易中心拍卖大厅。
“九亿五千万，第三次……成交！”随着拍卖师槌声响起，在当地名噪一时的香蜜湖“九万三”地块，经过一番异常激烈的举牌竞争后，终于落入新东家——联手出击的中海地产和香港信和置业囊中。
该地块位于深圳市福田区香蜜湖度假村，占地面积９３５４４平方米，故业界通称其为“九万三”。香蜜湖片区坐拥得天独厚的湖景资源，近年来已发展成深圳市中心有名的豪宅区，而“九万三”作为目前区内惟一一片可供开发的住宅用地，自然价值连城。
“我们对这个成交价基本满意，但觉得还有潜力可挖。”在办理签约手续时，深圳香蜜湖度假村有限公司一位人士欢喜之余又不无遗憾地表示。他们是这块众人瞩目的“宝地”的转让方。
这番话很容易让业内人士联想到，难道此前围绕该地块公开拍卖的高调炒作已经引起市政府高度关注并可能介入的传言对拍卖结果产生了某种影响？被指“炒地”的企业心里打的又是什么算盘呢？
企业高调卖地惹争议
今年３月９日，深圳市土地房产交易中心在媒体上发布公告，称“九万三”地块即将通过公开拍卖实行转让，而前一天“地主”香蜜湖度假村则一改以往土地拍卖以国土部门公告为准的惯例，在深圳、北京等地三家知名媒体头版刊登大幅广告，抢先披露了这一消息。
“九万三”地块本身的知名度，加上当地甚为发达的房地产网络论坛上的热炒，有关该地块拍卖的话题急速升温。
“听说拍卖公告出来第二天，市政府某主要领导就亲自打电话给交易中心过问此事，要求相关部门低调处理，特别是在媒体上不要过分炒作。”一位知情人士向记者透露。至于其中原因，这位人士认为与香蜜湖度假村特殊的企业背景及“九万三”的用地性质有关。
资料显示，香蜜湖度假村有限公司是１９８２年由深圳经济特区发展（集团）公司（以下简称特发集团）与泰国正大集团属下正大（深圳）发展有限公司共同创建的，双方各占５０％股份，公司以综合性旅游产业开发为主营业务。而特发集团则成立于１９８１年１０月，是深圳市最早组建的国有企业集团，目前旗下有ＳＴ特力００００２５、特发信息００００７０两家上市公司及９０多家下属公司，集团总资产据说近百亿元。
据那位知情人士分析，一来香蜜湖度假村为中外合资企业，主要股东之一的特发集团，最近又被列入深圳国企重组大名单，公司大规模的卖地行为，或可能牵涉到国有资产流失这个特别敏感的话题；二来前两年惊动中央高层的“豪宅过量开发风波”最初源头就在深圳，新上任的市领导因此十分重视土地市场秩序的整治和调控，而“九万三”地块自我宣传时，又偏偏以“将会拍出天价的豪宅用地”为最大卖点。
有香蜜湖度假村公司人士向记者证实，市领导早些时候确曾过问此事，但他对上述猜测不以为然，“政府方面只是觉得企业通过广告发布卖地消息这种做法以前比较少见，所以来了解一下情况而已，我们并没有受到来自官方的任何压力。”
放弃开发利润实属无奈
在深圳市土地房产交易中心提供的此次土地使用权转让拍卖文件上，“九万三”地块原来的地价约为人民币２．１６亿元，其中包括了土地出让金、土地开发金及市政配套设施金——也就是说，这块地转手后地价涨了４倍多，香蜜湖度假村账面获利７．３４亿！
对于外界普遍惊呼９．５亿的成交价为“天价”，认为这是企业“炒地”成功的典型案例的看法，参与此次拍地全程营销操作的世联地产策划总监甘伟称，事前的大量营销活动固然起了一定的作用，但这块地本身确实值这个价。根据他的分析，目前香蜜湖周边已开发的两个新盘销售均价达每平方米１２０００元～１３０００元，而“九万三”地块按规划中的１．４的容积率算，建筑面积约１３１０００平方米，平均楼面地价约每平方米７２５０元，加上建安、销售成本及税费等，利润空间依然相当可观，“更重要的是，这是香蜜湖片区最后一块环湖住宅开发用地，属于稀缺资源，开发后楼价还有足够的上升空间”。
据悉，近年来“九万三”地块因其独特价值一直备受业界青睐，就在拍卖公告发布前的今年３月初，包括万科、中信等在内的几家大发展商上门跟香蜜湖洽谈合作开发事宜，可是最后都无功而返。
房地产业内人士都清楚，一般情况下，同样的地块，企业自主开发的利润是高于土地出让收益的，而且项目滚动开发可以维持企业的持续经营，并带来相应的品牌效应，既然有这样一块众发展商垂涎三尺的风水宝地，为什么香蜜湖不留着自己开发，或寻求有实力的合作伙伴呢？
“我的主张历来是能自己做就自己做，不找什么合作伙伴，因为这里面牵涉到的各方利益太复杂了”，香蜜湖度假村有限公司一位高层日前接受本报记者电话采访时表示，“但是我们公司的股权结构决定没有一个大股东能说了算，几经讨论无法达成一致意见，就只有公开卖地一种选择了，这样对双方都公平”。
另据可靠消息透露，香蜜湖急于拍卖“九万三”地块，与公司两大股东“现在都缺钱用有关”。特发集团跟不少深圳大型国企一样，连年经营乏力，盈利状况不佳，已被政府要求重组，而泰国正大集团自上世纪９０年代早期向合资公司注入数亿元资金后，“至今一分钱的分红都没有”，大家都想通过卖地迅速套取现金的做法不难理解。
土地二级市场发育尚待时日
“九万三”地块拍卖虽然尘埃落定，但由它引发的种种议论，看来一时还不会完全平息。
深圳知名地产专家半求认为，从当前现状看，国内土地市场只有一个垄断的供应商，那就是政府，现在部分手里有地的企业借助专业公司支持，采取楼盘营销的方式炒作卖地，有喧宾夺主之嫌，难免会招来政府的反感，而且现在全国各地都在抓土地市场管理，企业自主卖地客观上也会削弱政府的调控能力。
实际上，由于以前国内土地市场管理不够规范，历年来通过各种方式流入企业手中又未曾开发的土地难以计数。仅以邻近深圳的惠州市为例，据最新调查估算，政府手中掌握的土地只占全市待开发土地的三分之一，其余三分之二则长期沉淀在一些完全不具开发实力的企业手里，以至于当地政府希望通过出让土地获得大量资金推动经济建设时，显得有些力不从心。
“中国房地产业惟一一次崩盘是在上世纪９０年代前期，那时候就是因为海南、北海及惠州等地为首的疯狂的炒地皮活动，最后导致资金链断裂，地产泡沫破灭”，他说，“炒楼花失败顶多是制造若干负资产小业主，影响有限，炒地皮搞不好则可能让整个经济陷进去。”
但世联的甘伟认为，土地经营作为一种市场行为，将有助于最大限度地发掘土地的价值，政府可以这么做，有条件的企业也可以这么做，“具体到‘九万三’地块的拍卖来说，最终形成的是多赢局面，香蜜湖可以跳出内部争论的困局，及时获得一大笔资金启动公司的其他项目，有实力的开发商如中海、信和等等可以用自己认为合理的价钱获得理想开发地块，政府则坐收不菲的交易手续费”，甘伟分析。
然而他也承认，此次卖地运作也许只是特定环境下的特殊个案，企业专以转让土地谋利，未必会成为国内土地市场上的主流趋势，毕竟自主开发或合作开发，是众多“地主们”的第一选择。
“企业卖地是卖什么吆喝什么，而真正意义上的土地经营，应该是市场需要什么卖什么”，深圳市土地房产交易中心土地出让服务部一位负责人说，“从这个意义上说，只有一个理性的政府才能从全局出发、从更高层次上来经营土地。”
ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹告诉记者，国家并没有从法律上禁止企业拥有的土地使用权的合法转让，但企业行使转让权需满足三个条件：一是交清土地出让金，二是办好土地证，三是追加２５％以上的开发投资。现在手里有地的企业很难满足这三个条件，所以公开转让的寥寥无几。
由此可见，在现行制度下，土地二级市场的建立尚需假以时日。
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