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深圳土地五大悬念
深圳土地五大悬念
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时间:2004-6-4
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深圳已经叫停特区内土地出让供应，但是特区内的土地交易不但没减，势头似乎更猛了，仅今年1－4月，特区内就有6宗土地交易成功，几乎占总成交宗数一半。
与此同时，人们也发觉特区内同样还存在一块块未开发的土地，这些闲置的土地为何未得到开发，其中的原因是什么？
①黄木岗安置区拆迁地块：用作公园绿地？②东角头六安公司地块：六安、益田合作开发？③香蜜湖农科中心地块：未过3年改制使用期限？④南山购物公园地块：已经步入实质开发阶段？⑤深圳湾滨海长廊地块：建高尚社区？
悬念一：黄木岗拆了之后建什么？开发商别想打主意
黄木岗拆了之后建什么，有说是公园，但会建一些设施，也有说可能拿出一部分建一个大型的经营性停车场，凡此种种的“可能性”，更加深了业内对于地块的猜测。
黄木岗临时安置区位于笋岗西路以北、福田河东侧的黄木岗北区，占地86514平方米，建筑面积128946平方米，共有129栋建筑物，始建于1992年，是深圳市设置最早、面积最大的一个临时暂住区。暂住区分两部分，东片为又一村临时安置区，西片为东方旅游公司所属临时安置区。
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黄木岗安置区拆迁后的规划会是怎样？是与笔架山公园连在一起，使“800米绿化带”形成一个整体，还是作为商品用地，进行拍卖盖房子？这些猜测在地产界积极关注的不同表达版本下，成为了“悬念”。
深圳市规划与国土资源局福田分局有关负责人介绍说，黄木岗临时安置区土地性质为绿化用地。深圳各大媒体对黄木岗的最终归属也作了“大体相同”或是“内容相当”的报道。
报道指出，拆除后的安置区将按照规划要求实行绿化，规划国土部门还建议拆除后划出5－6万平方米，建设半地下经营性停车场，在地面进行绿化并安排网球场、篮球场等文体设施。
是否为绿地，是否建停车场以及网球场、篮球场等相关的文体设施，记者走访了相关部门。深圳市国土与房管局的有关人员说，黄木岗属于绿地，是否在公园内建相关的文体设施，得由市城管局的先期规划出来后才知道。记者随后与深圳市城管局园林处进行了联系，园林处的答复是具体的执行方案可能要问问笔架山公园管理处。
5月24日，笔架山公园管理处黄主任在接受记者采访时表示，到目前为止，公园管理处还未受到有关方面的通知，因此黄木岗被拆迁后，是否由笔架山公园管理处来管理不太清楚，故该地的归属，公园是不知道的。
但应该肯定的是，黄木岗作为绿地，已经在市国土局和市国土局福田分局得到肯定，换句话说，这块被拆迁了的土地不可能是商品房用地，开发商趁早别打“主意”。
悬念二：香蜜湖还有最大一块地？近期拍卖不可能也许是因为“9万3”，人们从关注香蜜湖楼盘转为了关注土地。香蜜湖还有一块地即将要拍卖的消息，使不少大牌开发商把目光注意到农科香蜜湖片区，记者采访后得知，地块还早着呢！经过现场勘察，得知业界关注的香蜜湖（即农科中心内）“最大”地块位于振业·望郡对面，侨香路北侧，占地面积有13万多平方米，总建筑面积超过40万平方米，目前地面有建筑，主要是厂房出租。
可开发指数：★★★★☆几个星期前，就有开发商向记者打听香蜜湖（即农科中心内）某地块。一些开发商说，该地块可能是香蜜湖最后一块占地10万平方米以上的地块，还是农科中心内最大一块商住用地。为了解情况，记者先是查看了深圳土地房产交易网，按理说，地块要进行公开拍卖，肯定会先期公示，但未找到相关的资料，土地交易中心的有关人员也表示不知。
5月25日，记者与农科地产总经理初中其取得了联系，初中其对“该地块即将拍卖”的消息表现出“震惊”，随即说近期要拍卖不可能。
他说，该地块原属农科，2003年初经市政府改制，已收归国有，但有3年的改制使用期限。也就是说，在这3年的改制期内，农科依然享有该地块的使用权，目前地块上的厂房已出租使用。初中其同时承认，确实有不少开发商找过农科，包括一些大牌开发商，那是因为他们对地块本身还不是很了解。初中其说，按政府改制意见，政府要在大工业区置换土地，但到目前为止，农科地产并未获得相关的土地置换。而且按3年的改制意见，目前仅过了1年多点时间，况且地面拆迁赔偿等问题都还未谈论过，从正常的做法看，近期拍卖是不可能的。照理推算，即使快，拍卖也是2006年的事。悬念三：东角头最大地块为何按兵不动？等待最佳时机。
在寸土寸金的深圳，土地的开发利用，对于不少开发商来说，或许是越早越好，因为这样才能抢占先机，实现效益最大化。然而，无论从地段还是未来的升值潜力，东角头六安公司的那块地，却一直未动，原因何在？
该地块位于东角头海洋大厦旁，跨海大桥入口处，不仅地理位置优越，而且面积大———占地30万平方米，总建筑面积近110万平方米。
5月27日，记者特意驱车去了地块现场，见到地块现场非常空阔，爽朗的海风、蔚蓝的海湾，那种如痴如醉的让人想象得出的生活遐想，似乎在那得到了美好见证。
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据说，深圳不少开发商，包括招商、星河等不少大牌的地产商，一年多来都在打这块地的“主意”，而且至今也没放弃，更有听说星河老板黄楚龙甚至接触过六安高层领导已有七、八次。
众开发商何以兴师动众，最大一点可能是看好了该地块的开发价值，从滨海大道沿着后海路一直走到尾，就到了跨海大桥的入口，也是该地块现场，从交通位置上说，该地块比起后海的一些楼盘，交通还更有优势。再一个，地块在外销上，显然也具有无与伦比的潜在优势，特别是跨海大桥的建成通车，优势也日益凸显。
据了解，该地块权属南海控股旗下的六安实业。记者试图采访六安实业老总，但一直未果。在多方探听下，得知益田地产为六安实业的股东。外界甚至有说，项目如果启动，益田才是真正的投资者。
益田地产副总裁黎志强在接受记者采访时承认，益田是“合作单位”。他说，该地块一直未动，是因为在“等待时机”。不过，黎志强还向记者表示，该项目很快就会启动，总共分4－5期建设。对于外界所传说的地块有可能转让，黎志强说自己开发的可能性要大。而位于海洋大厦的六安公司有关人员也表示，地块要转让的事没听说。但当记者问及相关方案时，黎志强表示暂时还没定。
从地块现场的状况及记者所了解的情况看，地块近期有所举动是必然。正如不少业内人士所说，再不动，不单有政策上的影响，更多是会错失良机。
悬念四：南山购物公园神秘莫测？继续闲置下去南山购物公园地段好，商机显而易见，可地块至今还在“闲置”。有说法是因为产权单位“太多”、“太复杂”，以至形成今天这个“地步”。对于记者的探寻，尽管开发商也作了简要的“回复”，可现场确实又给人另一番感想。
可开发指数：★★★☆☆记者首先致电市国土局南山分局规划科，一位不愿透露姓名的工作人员，一听说有关“南山购物公园”的事，就说这事不太清楚，得问市国土局。随后记者又致电市国土与房管局规划处，得到了同样的回复，说还没有收到相关方面的文件，情况相对“复杂”，具体情况还得向南油集团咨询。
5月26日，记者与南油集团取得联系，南油集团有关人士表示，项目现在与南油没有关系，与南油不存在产权问题，要问金龙房地产公司。记者致电金龙房地产公司，又说要问南山分公司才知道项目进展情况。
几回合下来，似乎印证了业界所议论的“复杂”。5月27日，有业内人士向记者透露，该项目已和深圳某代理公司签订了策划销售代理协议，南山金龙房地产公司一位不愿透露姓名的先生说，该项目的策划代理已经确定，规划方案也已经上报，等待有关部门的批复。
一些“知情人士”告诉记者，南山购物公园闲置了那么长时间，问题的根源可能是地块的几个开发商（或股东）间“扯皮”。当然这只是一个猜测，实际可能并没有业界所传说的“复杂关系”。
不过，规划方案上报及策划代理公司的确定似乎说明南山购物公园已经步入了一个实质的阶段。但5月31日，记者在南山购物公园现场看到，靠现代城华庭或海王大厦一面，还有大量的临时建筑，临时建筑里的一些租户，如汽车修理厂还干得热火朝天，实在让人看不出有拆迁的迹象。只有南侧部分地面已平整。看来，南山购物公园要进入实质的施工阶段，可能还需要一段时间。悬念五：深圳湾长廊杜绝地产开发？建高尚社区可能性大自1998年以来的填海工程，造就了深圳湾2.9平方公里的土地。在政府作出打造景观休闲带（滨海长廊）后，深圳湾的开发成为地产界关注的焦点，深圳湾的土地规划如何，是否还有房地产开发项目的土地出让计划？由于深圳湾优越的经济地理位置，从蛇口至深圳河河口的沿岸地带，自1998年开始有组织或自发的填海造陆工程，使深圳湾畔的滩涂上造就了2.9平方公里的土地，散发区域发展潜力。
可开发指数：★★☆☆☆6月1日，记者致电深圳市国土资源与房产管理局建筑与城市设计处副处长黄伟文，得到深圳湾规划长廊的最终方案还未确定。黄伟文说，从目前专家与公众的意见看，偏重趋向于4号方案，即中国城市规划设计研究院与SWAGroup联合体设计的方案，国土局在方案的运用上，将尊重专家与公众意见，目前方案还未得到市政府的审批。
当记者问及关于深圳湾长廊的土地出让计划是否涵盖房地产开发项目时，黄伟文说，深圳湾长廊全是公众类设施，没有房地产开发项目的土地出让计划。对于时下不少市民和发展商还担心海岸线能否固定的问题，也就是说今后还是否会在目前规划长廊基础上再填海，黄伟文没有作出正面回答。
问题是按深圳湾长廊“一带两区”的区域结构看，“一带”范围内，除了兴建厕所、小商铺等必要的配套设施外，将主要进行滨海休闲带绿化和公园的建设，杜绝房地产开发。“两区”指海岸线带上规划尚未确定的两个重点地区，一个是后海填海区约232公顷，另一个是东角头蛇口东填海区南侧的居住用地约33公顷，两个片区的城市设计，记者一时还难以找到答案，但不少业内人士认为，“两区”建高尚社区的可能性偏大。
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