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金融调控措施频出促进地产投资规范
金融调控措施频出促进地产投资规范
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时间:2004-6-4
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日前国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目资本金比例从20%提高到35%及以上。此项通知以及近期出台的一系列调控措施，将会对中国的房地产市场产生直接的影响。
仲量联行大中华区研究中心负责人黄志辉博士指出，“这一措施将有可能促进行业的优胜劣汰，在此过程中实力较弱、企图投机和缺乏经验的开发商将面临较大压力甚至被淘汰出局。市场震荡的结果是只有那些实力较强、根基稳固的开发商能存活于市场中，并且最终用户、买主和投资商的利益将会得到更好的保护。从更长远的发展来看，这一措施将使房地产市场投资更加规范，其稳定性也会有所提高。
■对房地产行业的影响
房地产作为此次信贷收紧涉及的一个主要行业，将受到最为直接的影响。数据表明在2003年，房地产业的投资占据了中国全年固定资产总投资（约为10106亿人民币，1220亿美元）的18.3％，这个事实一定程度上加强了人们对于房地产业已经“投资过度”的感觉。
在更为严格的信贷审查政策下，房地产行业的信贷业务将进一步收紧。而且，中国人民银行还有可能通过提高贷款利率等方式进一步强化此类措施，加深其影响。
■对开发商/投资商的影响
国内的房地产开发商将不得不寻求能替代信贷的其他资金来源，来自国外的合作伙伴是主要的考虑目标，因此这将导致国内房地产企业大量的合并和收购。在可能的情况下，一些开发商将通过上市以寻求资金，而另一些可能会考虑直接处置持有的土地和房产。这对于那些资金实力雄厚的房地产企业（国内的和国外的）和海外房地产基金来说则是一个很好的机会，从中他们可以积存形成土地储备，或得到房地产项目。
■对市场供应的影响
较为严格的措施（例如将资本金要求比率从20%调高为35%及以上）将促进行业的重新洗牌，投机开发商将面临被淘汰出局，而留下资金实力强大的开发商。由此引发的开发建设活动的减少将导致中期房地产供应量的减少。对于房地产和土地的处置也将导致所有权模式的转变，使大量的土地资源集中到大型开发商手里。但是，房地产供应是否过度，则因不同的市场而有所不同。单一地抑制房地产供应将导致短期或中期内某些城市/行业中房地产供应量的短缺。投资商若能判断出这些可能发生供应短缺的城市/行业，就将从中获得收益。
■对价格的影响
房地产市场和经济的软着陆工程如果成功的话，将有效缓解由于房地产投机行为而造成的房地产售价和租金过高的压力。
■对最终用户的影响
如果这些措施成功地提高了市场的稳定性（价格、项目质量、根基稳固的开发商），则从长期来看买主的信心将会增强。这将导致投机活动减少，从而使固定资产投资能够长期可持续地增长，并与经济增长的势头保持协调。
对于资本金比例要求的政策体现了中央政府给市场降温的指导方针，接下来各地政府以及商业银行如何执行相关信贷政策将成为业内关注的焦点。
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