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低密度住宅问题及发展趋势
低密度住宅问题及发展趋势
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时间:2004-6-4
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北京的住宅郊区化——不可阻挡但尚未成熟
城市发展到一定阶段，住宅郊区化是必然的趋势。美国以及欧洲的发达国家已经证明了这一点，一个城市的周边有好几个边缘居住区。这些国家的城铁、地铁等轨道交通非常发达，将城市边缘的居住组团与城市主体非常高效、经济地连接到一起。
至于北京，住宅的郊区化成为趋势主要是因为以下三个方面的原因：北京的迅速发展有必要减轻城市的负担、郊区化可以带动很多相关行业的发展以及带动郊区的就业。无论土地有多稀缺，保持自然状态的开发、有选择地开发低密度住宅将是不可改变的趋势。北京目前的郊区化趋势还有很多不足之处。
国外的郊区边缘居住区一般都有很大的ｓｈｏｐｐｉｎｇ ｍａｌｌ，还有大量的商业、写字楼等公建，配套设施很齐全。但北京目前还是很初级的阶段，目前的一些成型的郊区住宅组团对城市的依赖性太强，低密度社区尤其如此。
除了对城市的依赖之外，北京郊区低密度住宅对私家车也过于依赖，这样就大大加剧了边缘组团与城市之间交通干线特别是高速公路的承载能力。
低密度住宅的发展，有赖于一个比较完整的整体区域规划和相关的城市设施配套建设，才能实现城市的功能化作用。如果不解决这些问题，北京将来的郊区住宅中将只能有三种人：用电话、网络等现代设施指挥公司的老板、不用按时上班的自由职业者以及老人与小孩，会是死气沉沉。起不到对周边的辐射作用，同时与周边的环境不能溶于一体。
北京不缺少低密度的消费者 缺的是对位的产品
虽然目前北京低密度住宅产品在市场上很是叫座，他表示品质还不尽如人意，特别是不够人性化。
目前最缺少的不是别墅，而是经济类别墅。高端的庄园式别墅对土地的占有率太高，与国家的政策矛盾相对比较尖锐，难以成为低密度产品的主流。
形式上独栋最理想，绿化率要高，独栋产品的容积率应该在０．１～０．２之间，Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ产品的容积率应该在０．６以下。
北京这个城市，有这样产品的需求者，这不是问题。关键是要给这些需求者真正好的产品，而不是那种不伦不类的东西。比如有的社区把独栋、Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ甚至板楼混合建设，人的道德、品质与经济水平不在一个水平的时候，肯定会在今后出现问题。
今后北京低密度住宅发展应该把很多功能性的东西考虑进去，最大限度地发挥各种资源的作用，减轻城市的压力，提高区域生活的文化水平。像北京的马坡、顺义、昌平、沙河以及通州都具备开发低密度住宅区的潜力。中国要从工业化转向生活化，这点在房地产行业的发展中表现尤为明显，城市不再是工业的场所，而是生活的场所。
中国制造——为时尚早
现在市场上出现了一些以中国传统文化特色为卖点的低密度产品，但谢强认为，这种产品只能是补充，至少十年内不会有真正具有中国特点和文化的低密度产品。
首先是因为低密度住宅作为西方的主流居住产品，已经有数百年的历史，他们对这种建筑方式可以给人类带来什么样的生活最为熟悉，理解最为深刻。而中国传统的四合院文化与现代的低密度住宅有着太多的不同，特别是在居住的舒适性上并不优越。特别是在采光、通透性的要求上很难达到西方低密度住宅的水平，而在诸如水、暖、电的布置上要想达到现代化的生活感受也有很大的难度。
同时，四合院对土地的占有太多，一个两层院子的传统四合院占地要超过八亩地。谢强说，只能是在立面、建筑风格以及园林上溶入一些中国传统，搞一个真正的“四合院社区”出来的门槛太高。
此前无论是在珠江，还是富力，谢强认为自己都是专注于城市文化的研究，以及与之相关的土地政策、人口、经济等问题，但近一段时间，由于开发产品的不同，能够比较多地与自然接近，感受很深。
不仅是因为别墅这种产品的运作与普通城市住宅不同，包括对前期投入的要求很高，没有形象、没有配套是卖不动的，要拿真东西出来才能打动别人。
同时更重要的是，谢强自己觉得郊区的山水让人可以有很多感悟，特别是接触的人不同，城市的人总是匆匆忙忙，而城市之外的人总有城市人梦想的一种闲在，那种闲在着实让人羡慕。
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