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衢州地价应声下跌的背后
衢州地价应声下跌的背后
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时间:2004-6-4
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如果仅仅以价格来衡量，衢州在整个浙江楼市中显然并不起眼。在杭州价格超万元的楼盘已不鲜见，单价八九千元的房子遍地都是的今天，衢州目前最贵的楼盘单价也不超过4000元。
不过，有一件事引起了人们对衢州的关注。5月20日，是存款准备金率再次调整后衢州第一次土地拍卖，市区通荷路北段地块成交价200万元/亩，而25天前类似地段价格是311万元/亩，每亩价格下降36%。虽然我们目前还无法考证这是否是5月以来浙江第一个地价下跌的地区级城市，但其跌幅无疑让人关注。衢州地价为什么会跌？将会给楼市带来什么影响？《钱江晚报》与《衢州日报》记者一起探讨了这个话题。
地价跌去三分之一
5月20日9点半，老汤走进熟悉的衢州国土资源局拍卖大厅时，已经隐隐感到了这次拍卖的不同寻常。整个拍卖厅座无虚席，连走道上都站满了人，但没有一个人肆意谈笑，也没有人东张西望，气氛凝重。
作为一个业内人，老汤几乎参加了每一次拍卖，他还记得今年4月26日那次拍卖的火爆气氛，9000万元起拍的煤机厂地块经过1个小时的争夺以1.59亿元的高位成交。
但一个月不到，好像一切都变了。对市场的关注度依然很高，但下手的人却少。推出的四块地仅仅半小时就结束了拍卖，三块地以底价成交，一块仅比底价高了20万元。最有可比性的是一块位于通荷路的地块，与4月的煤机厂地块相邻，但价格已下跌了36%，跌去了三分之一多。
老汤告诉我，其实拍卖前业内就在担心这次拍卖会遭冷遇，现在果然如此。
资金紧缺困扰开发商
衢州的地价为什么会跌？面对这个问题，业内人士不约而同地保持缄默。仲量联行中国区董事陈立民把大背景归于去年9月开始的金融调控政策。
这意味着什么呢？“去年9月人民银行调高商业银行存款准备金率1个百分点后，直接减少了商业银行可自由支配资金1500亿元。”陈立民说。同时，房地产资本金比例从20%提高到35%。
据了解，目前衢州房地产开发投资资金主要来源于定金、预付款及银行贷款，企业自筹资金较少。根据有关方面提供的信息，衢州去年前三季度，企业自筹资金仅占总资金额的17.6%，而国内贷款占30.7%，定金及预付款占44.6%。
与此同时，按照国家规定，对超过出让合同约定的动工开发期限满两年未开发的，且因非政府及政府部门原因或不可抗力造成土地闲置的，将无偿收回土地使用权。如此一来，手中有地不如手中有钱，开发商不急着囤地，融资成为最大的障碍。“半年前开发商拿钱委托我找地，现在是有地的委托我变现。”这位房地产咨询行业人士的一句话道出了房地产市场的变化。
房价是否会带动下跌
现在，衢州人最关心的话题莫过于房价会不会跌。一部分持“房价上涨的原因主要是土地价格的上涨”观点的人认为，房价肯定会跌。
从房屋的价值构成分析，房价主要由土地价格、造价、上缴规费三部分组成。目前衢州土地出让普遍采用招投标制，上不封顶，而衢州的土地供应量一直不大，很多人认为这是造成衢州商品房价格不断攀升的主要原因。
据统计，目前衢州的地价占商品房开发成本的比重达40%以上，而国际平均地价与税费仅占总成本的20%左右。截至今年2月，衢州土地出让价格比去年同期上涨21.7%，其中居民住宅用地价格上涨27.8%。2003年5月起，衢州房价大幅上扬，市区部分住宅小区去年下半年涨幅达50%。
而持“需求决定价格”观点的人则认为，只要需求不下降，即使地价下降，房价仍会稳步上升。
即将开盘的华都·米兰春天，位于衢州经济开发区，总经理胡宠良说他对自己的楼盘很有信心：“价格只是楼盘好不好卖的因素之一，只要地段好、楼盘本身品质好，需求并不会减少。”
无可否认市场的需求是存在的。目前衢州的购房者大致有三类：一是拆迁户，手头有拆迁补偿，付得起首付款；二是中高收入的换房者；三是看好楼市的投资客。
租金正在下跌
房价在不断上涨，投资房产的收益也在涨吗？未必。房产的收益无非两种，转手和出租。先说出租，据了解，衢州目前房租的大致行情是，房价上涨最快的南区60平方米普通住宅月租金为300~350元左右，商品房投放量较大的双港经济开发区则只要250元。
有资深中介人士表示，去年两室一厅的房子租金少说也要400元，而今年相同的房子350元都很难租出去，因为“拿出来租的房子太多了”。
出租难，使得许多已经有一套住房，打算购买第二套住房“以租养房”的衢州人投资计划搁浅。
房价高启，租金回报率底，空置房多，让不少人对投资风险望而生畏，在一定程度上减少了投资需求，而金融政策的调整也限制了终端购房者的支付能力，产生的另一个结果是转手难。
从衢州市建设局房管处最新出炉的一份数据显示，2004年前3个月，二手房成交仅700户，比去年同期减少12.5%。业内人士分析，二手房交易量呈现倒退给楼市敲响了警钟。
衢州的房价究竟会不会跌，谁心里也没有底，但地价的下跌至少是发出了某种信号。
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