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上海小户型公寓成本是普通住宅的六倍
上海小户型公寓成本是普通住宅的六倍
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时间:2004-6-5
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根据信义不动产研究中心一份研究报告表明，上海的小户型项目经过了2002年的供不应求和2003年的供求两旺，今年面临28个楼盘集中交房的局面，加之2003的上市量，总计140万平方米。而从二手房市场购买一套非住宅性质的小户型酒店式公寓，其整体的居住及交易成本与普通商品住宅相比，到底是一个什么样的情况？
据信义不动产研究中心茆煜欣介绍，如果消费者在二手房市场购买了一套非住宅性质的小户型酒店式公寓，按照这样的楼盘在水、电、煤这些日常收费上的商业标准，以及土地成本、物业管理费和作为二手房交易的各项费用计算，其整体的居住及交易成本都远高于普通商品住宅。
比如小户型的产权、房屋的使用年限、项目的土地成本以及非住宅类商品房的交易契税、进行二手房交易时还要交付的营业税、所得税、土地增值税等等，如果将以上各项加起来，购买一套非住宅性质的小户型酒店式公寓，其整体的居住及交易成本可能是普通商品住宅的6-7倍。
即将搬入“酒店式公寓”，享受酒店式服务的准住家，不妨先了解一下你的居住成本。仅仅水、电、煤3项费用，根据信义不动产研究中心所得的分析后可以发现，其累加的结果，酒店式公寓业主的日常开销是同样的居民房业主的开销的2.391倍。
水费
众所周知，目前上海大部分的酒店式公寓是由烂尾楼盘改建、续建而成，产权性质明确标明为商住，甚至是办公。这样的楼盘在水、电、煤这些日常收费项目上采用的是商业标准。
作为改建、续建工程的小户型项目，往往会被批准为经营服务及其它用水，即水费标准为每立方米1.50元，是居民用水每立方米1.03元的1.262倍。
燃气费
居民用煤气：每立方米1.05元。
非民用煤气：每立方米4-11月1.35元，12-3月1.65元。
综合全年，非民用煤气费的年平均费用为每立方米1.45元，是居民用煤气的1.381倍。
物业管理费
酒店式公寓的业主在享受酒店服务的同时，也支付了高于一般居民用房的物业管理费。市中心的高层居民小区的物业管理费基本在每月2.00-2.50元/平方米之间，而以酒店式公寓为主的小户型项目的物业管理费基本在每月3.00元/平方米左右。
如果是产权式酒店的小户型项目如骏豪国际，其物业管理费高达每月8.00元/平方米。当然，这些小户型的物业管理费也走的是单价高、面积小、总价低的价格路线。
土地和交易成本
如果你购买的小户型的产权是非住宅类的，则该套房屋的使用年限可能只有50年，甚至更少，这样的项目的土地成本相应就较高。以50年为例，非住宅类的土地的时间成本是住宅类的1.4倍。
另外，根据政策规定，非住宅类的商品房，如办公楼的交易契税是3%，是住宅的两倍，同时进行二手房交易时还要交付营业税、所得税、土地增值税等等。
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