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北京楼市遭遇心理恐慌专家细说如何化解
北京楼市遭遇心理恐慌专家细说如何化解
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时间:2004-6-5
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土地政策在变，金融政策也在变，开发商担心资金断流，拿不到好项目；买房人担心房价上涨，办不了贷款，买不到好房子……
█北京楼市遭遇心理恐慌
从5月到6月，北京的天气在一天天变热。在逐渐变热的天气里，土地政策步步为营的变动，金融政策的收紧带给北京楼市的影响也越来越显现，并逐渐在北京楼市形成了一种恐慌气氛。以下两个典型例子可见市场一斑：
如今的买房人买房都爱找人打折。记者以及同事们因为采访得以和很多开发商认识，因此也常常被同学的同学、亲戚的亲戚找到，要求找某某项目打点折。而最近，找的人目的变了，几乎再也没有找我们打折，而是找我们“定房”，找的人大都同一句话“我们去的时候，销售人员说没了，但听说内部还有留的，一定要帮我找找人把那套房定下来”。
还有一个现象，据了解，以往同学聚会、亲朋好友聊天，说到买房，大家多是探讨买哪儿的房子最有升值潜力，最近，这种聊天的主题也在变，“你买没买？我都快急死了，听说土地政策在变，贷款政策也要变，房子会不会越来越少？房价会不会越来越高？贷款如果有调整，买房会不会越来越难？是不是现在就赶紧买一套得了？”
买房人是如此，开发商的心里也踏实不到哪儿去。与以往不同的是，这次开发商担心的倒不是房子好不好卖的问题，而是有后续项目的开发商担心接下来资金能不能不断流，能顺利往下做的问题，没有后续项目的开发商则在发愁能不能找得到地。一家不愿意透露姓名的上市房地产公司负责人发愁地说“很多地块都处在停办状态，如果找不到合适的项目，意味着明年的现金流就无法完成，公司就将面临预警，我们就无法向股民交待。”还有一些开发商担心没有后续项目，甚至开始走向外地，到二级城市寻找机会。
█买房人恐慌心理因何而起
从采访几个处在“恐慌状态”，担心买不到房的买房人的情况看，很多买房人出现担心买不到房的恐慌，主要是基于以下几个方面的原因：
其一，北京市楼市确实出现了销售旺盛的现象。不管是市内的高档楼盘如金地国际花园、凤凰城三期、当代万国城moma国际寓所还是郊区的高档别墅长岛澜桥、上游别墅；不管是城东的新盘如苹果社区、富力城还是城西的老盘如第七街区、世纪城；不管是郊区的花园洋房如阜石路上的远洋山水、房山的百合公寓还是
townhouse如宽house、境界，销售都是一路红火。苹果社区上个月拿到销售许可证后，一个月内，推出的3栋楼626套房子全部卖光，销售额已经突破了4.5个亿；房山百合从4月中旬开盘至今，不到两个月的时间，销售额已经到了2个多亿，创下了房山房地产楼盘的销售历史最高纪录。大多数楼盘出现了像很多买房人所遇到的：你今天来看了，由于没买，明天再来，你昨天看中的户型肯定已经被人买走了。
其二，好地段的房子会越来越少？随着国家一系列土地政策的出台，北京市已经开始停办耕地项目。这就意味着，在五环沿线甚至南四环沿线很多耕地上原先“有谱”的房地产开发项目有可能“流产”；很多绿化隔离带项目也将因“还林”的政策而有可能取消。再加上北京规划的修编，目前五环沿线、亦庄、大兴、通州等地区的低密度项目有可能“绝版”，很多买房人对“位置”的重视度重新提高，担心好的地段，有潜力的地段的未来住宅供应量会变小。
其三，房价会越来越高？土地政策的收紧，金融政策的调整，在规范的同时，也抬高了开发门槛，由此可能带来供应量放小。而供应量的变小，在需求不变，甚至“模糊需求”被市场的火热刺激成有效需求的市场状况下，房价会不会越来越高，也是很多买房人担心的。
其四，贷款会越来越难？已经出台的国家对第二套住宅贷款审核加严，加上有可能调息的传言，让很多买房人担心以后买房，贷款会不会越来越难。而目前对大多数买房人而言，贷款买房还是比较主要的一种购房付款方式。
█开发商恐慌为哪般
房子出奇地好卖，开发商应该高兴才对，开发商也出现恐慌为哪般？
不妨先根据目前北京开发商项目的进展情况把北京的开发商分类看看。根据项目，可以把目前北京的开发商分成三类：第一类是在土地政策变动前，拿到新项目并在建在售的；第二类是按过去的土地政策开发了一期，但二、三期面临政策调整的；第三类是楼盘已经开发完，正在寻找新项目的。
对第一类开发商而言，上半年的市场无疑是一个好时机，但并不是一切顺利，他们担心的是应该怎样把手中的楼盘有序地放量上市，在价格稳步上涨的同时把房子顺利卖出去。苹果社区总经理张宝全告诉记者：目前的市场形势是有房不愁卖，但开发商在开盘的时候往往采用了“低开高走”的策略，如何在保证销售速度的同时，把房价涨到与“房子价值”相当的水平是很多开发商担心的。
对第二类开发商而言，如何趁着市场形势大好让项目迅速通过审核快速上马是他们目前最忧心忡忡的，而土地政策、拆迁政策等的变动，却让项目后期迟迟拿不到上市的“通行证”；与此同时，还让他们恐慌的是资金，如何在土地、银行抬高门槛的前提下，保证资金不断流也是他们目前担忧的。
对第三类开发商而言，面临着开发项目“断档”的危机，如锋尚的张在东便是如此。更让这些开发商着急的是，目前在市场里 “飞”的项目即那些所谓拿着“粮票”的地主或“地虫”手中的项目，优质的很少，大多数都是或多或少有历史遗留问题或经过几次倒手、地价已经很高的地块。
█楼市恐慌有没有解药可解
北京楼市出现的这种恐慌现象有没有解药？业内人士认为，解药有三服。
一服是看下半年土地、金融政策如何走向。最重要的是：北京市政府将以什么样的审查力度和放量速度去“过”所谓历史遗留的1200多个项目？不妨可以假设一下：如果政府采取的策略是“快刀斩乱麻”的策略，下半年，特别是到九十月份，北京将有一批新项目入市，而这些项目的入市将彻底改变上半年有效供应相对小的局面，老百姓可选的房子会多起来，市场竞争会激烈起来；而如果政府采取的是“温火炖汤”的策略，那么上半年所呈现的有效供应小，老百姓担心买不到房子的局面仍然会持续。
一服是认清市场大环境。一些专家提出，目前我国经济在高速发展，而从国外的发展经验不难看出，在经济高速发展的阶段，物价上涨、通货膨胀的出现都是正常的现象，而这意味着投资不动产是比较好的选择，因此，上半年房子好卖，不纯粹是土地、金融政策的影响，还和我国经济发展阶段相关。再加上股市不力，很多人把原来扔在股市的钱收回投入买房，房地产市场出现红火也是理所当然的事。不过，老百姓可以放心的是，目前北京还没有出现供需失衡的状态。
最后一服是市场各方都得调整好自己的心态。尤其是买房人，千万要沉得住气，需要买房就买，没有特别需要千万别“人买亦买”。
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