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地产紧缩移出外资进场空间
地产紧缩移出外资进场空间
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时间:2004-6-7
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前途未卜
4月11日央行宣布，从2004年4月25日起实行差额准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7．5％的存款准备金率，这是继去年9月将原6％存款准备金率提高到7％之后存款准备金率再次提高，两次调整，央行至少直接冻结了2600亿元可贷资金。
近日，在一次论坛上吴敬琏表示，目前央行已采用提高存款准备金利率等方法来控制货币的供应。央行的意图十分明显，那就是先通过小步微调的货币政策，来观察调控效果，一旦效果不明显还会采取进一步的措施，不排除对现有利率作出调整的可能性。
事实上，由于18号文件的“缓冲”，121文件中关于封顶才能办理按揭的规定并未落到实处，至少在北京房地产市场，具备一定资质的开发商的楼盘在“挖坑”之后即可获得贷款。而此次国务院和央行频出更让人看到了其尚未发动的利率攻势，因而很有可能在此次调控之后，原来121文件的相关规定会被银行更为有效地加以执行，但是随之而来的是房地产企业资金链的断裂问题。
目前业内已经有人提醒消费者政策调控之后购买期房要注意“三大风险”，其中之一就是因房地产开发商资金链断裂，施工企业垫资而引起的房屋权属冲突。
然而，北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春则认为：“政策的出台必须考虑其在可预见的未来可能产生的连锁反应，没有进行整体分析和科学调研就会产生问题。”
确实，调控之举一出，业内就想起了熟悉的洗牌预言。银行当然会继续倾向资信优良的企业，而由于35％资本金比例的限制，能够通过银行贷款支撑庞大开发的企业必然拥有雄厚的资本积累。从这个角度讲，似乎可以预见的是今后大型跨区域开发企业集团的发展机会会更好，跨区域发展的壁垒更容易被打破。冯长春表示：“土地供应公开透明之后，开发商能够权衡他的利润水平，如果一个广州的开发商发现他在北京运作项目比在广州本地获得的利润率还要高，就会选择进入北京。”
此消彼长的变化，并不简单在国内的地产商之间展开。事实上，从1998年才正式拉开市场化进程的中国房地产，并没有太多的积累用以夯实这个迅速膨胀的行业。香港的龙头地产企业的资产规模是以千亿计，七大地产商中最小规模也在1000亿元。而国内净资产超过100亿的地产公司寥寥无几，一致的起点，同样粗放的竞争环境，并不能使互相之间拉开过大的距离。但对于国内地产商而言，目前的情形或许意味着另一场竞争正悄然展开。
从摩根士丹利、洛克菲勒直逼上海地产的上游开发，到新加坡凯德置地挺进北京，这些表面的流动或许未能让人感到，中国地产正被全球化的地产基金熏烤——甚至连巴菲特也打起了中国房地产的主意。穿梭于北京与美国的地产经纪人Ｃｉｎｄｙ简明地说出为什么关注中国的原因，美联储已然调高工业企业的贷款利率，而居民储蓄利息依然非常低迷，这意味着没有更多的投资商愿意从银行贷款盖房销售，而低利息储蓄让居民的投资无处落脚，因为美国股市现在还没有脱出困境。Ｃｉｎｄｙ已经把数十套北京以及上海的房产在美国售出，那些无法在中国置业的美国人则把钱交给了基金机构，这些基金到处寻觅可靠的投资回报，而中国的信贷紧缩政策，像是露出地面的磁铁紧紧地吸引了这些基金机构。像美国汉斯一样的地产商，正揣测着这个他们并不十分了解的市场，但实际情形对他们越来越有利。
中国房地产业正走在前途未卜的道路上。冯长春对记者说：“金融风险的防范应该通过规范地方信贷金融体系的操作得以实施，而土地的供应应该通过科学调研，考虑行业发展的阶段，对市场供给与需求进行详尽分析，避免一统就死的状况。此外，开发企业今后应该在一个公平的市场里通过竞争获得平均利润，如果项目的确出色，可以获得适当的超额利润。”
多面紧缩
据中原地产统计，2003年2月至今，共计出台了约40项全国性的关于房地产市场的政策法规。其间高潮迭起，121号文件、18号文件、4号令等从信贷、土地等方面对房地产业施压，及至今年4月底，上至国务院下至地方商业银行，调控政策接踵而至，一连串的重拳让人窒息。
4月底，全国商业银行暂停发放多项贷款；房地产开发项目资本金从20％提高至35％；4月29日，国务院办公厅下发通知，全国暂停审批农用地转非农建设用地；房地产开发的两大命脉土地和资金均被纳入调控范围。
自今年“两会”之后，国务院总理温家宝多次强调宏观调控。2004年5月15日－5月21日《财经时报》以《宏观调控温总理的60天》为题指出：“观察和搜集温总理过去60天的公开活动、言论，人们不难发现，宏观调控这四个字占据的位置是何等突出、出现的次数是何等频繁。”
在此背景之下，相关部委、部分地区商业银行行动异常迅速，目标均瞄准房地产业。5月8日，建设部部长汪光焘表示，我国建筑能耗是相同气候条件发达国家的2至3倍，在全面建设小康社会的进程中，建设系统资源节约的任务十分艰巨。由国务院五部委组成的9个检查组正在各地进行土地市场秩序治理整顿的阶段性验收，5月7日前后，国土资源部部长孙文盛表示，用最严格措施控制土地审批，在经济发展和保护土地之间寻找最佳平衡点，是当前国土资源系统的中心任务。5月15日，孙文盛在5月15日结束的全国国土资源厅局长座谈会上说，一季度，国务院批准的城市分批次建设用地比去年平均每季度批准的用地量下降了46％，土地市场秩序治理整顿取得新进展。5月中旬，云南省、广东省、南京市和哈尔滨市等地随即表态，半年内暂停审批农用地转非农建设用地，广东省还表示“坚决停止高级别墅、高尔夫球场、会展中心等高档房地产开发的土地供应。”
最引人注目的是，5月12日，工商银行北京分行有关人士表示对个人投资购房三套以上不予发放贷款，而此前工商银行温州分行已开始对除助学贷款之外的个人贷款利率逐一进行调整，其调整幅度大多超过现行贷款利率的30％。其中，工行温州分行对个人房贷利率亦作了上调，规定第三套房贷利率上浮20％－70％，超过三套则不予放贷。
治标治本？
自2003年中期121文件发布之后，央行采取了一连串前后呼应的紧缩银根政策，在近期，这些政策剑锋指向了房地产个人消费信贷。
今年1月1日起，经国务院批准，中国人民银行决定商业银行、城市信用社贷款利率的浮动区间上限扩大到贷款基准利率的1．7倍。
2月26日，中国银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引征求意见稿》（以下简称“指引”）。《指引》规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）；房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30％。此外还规定，商业银行所有住房贷款的贷款成数上限为80％。
收紧银根从而规避金融风险，几乎是银行条件反射式的反应；同时值得注意的是上海、南京和杭州等地近期出台了抑制炒房行为的多项措施，而工商银行温州和北京分行对第三套以上住房的购买者不提供贷款，实际上也事涉炒房投机。据《北京日报》报道：“银行目前只能掌握客户在本行住房贷款的套数信息，据此对投资性多套房贷加以控制。对于跨行的多套住房贷款信息则没有一个统一的信息渠道去掌握。”虽然这一政策能发挥的作用尚待检验，却在客观上作出了严控住房消费贷款的试探。
冯长春认为，应该客观看待炒房行为：“从国际上的经验来讲，投资置业，进行经营或者转卖从而获得利润在理论上和实际上都有好的一面也有坏的一面。好的方面是可以调节市场，在供给不足的情况下释放出来，平抑价格。”
冯长春进一步表示：“我觉得在某些地方，金融风险不光来源于炒房，从根本上讲是由于信贷体系在运作过程中操作不规范造成的。”
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