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二手房交易：北京房地产市场的下一个热点
二手房交易：北京房地产市场的下一个热点
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时间:2004-6-7
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尽管目前北京二手房市场交易量与一级商品房市场相差甚远，但其快速增长的趋势已经引起业内的普遍关注。据国土房管局统计资料显示，截至4月底北京市二手房交易总量突破万套，远高于去年同期交易水平，增长幅度达126%。据了解，一些过去仅搏杀于一级商品房市场代理的房地产经纪公司，今年以来也开始对二手房市场“磨刀霍霍”。业内人士指出，二手房市场的高速增长将促进北京一、二级住宅市场的联动与成熟。在笔者走访的过程中，一位业内人士指出，2008年之后，北京住宅市场的热点将会逐步向二手房市场转移。
■ 二手房市场能否继续高速增长
据资料统计，北京二手房市场的平均供求比例为1：5。中大恒基房地产公司董事长刘益良称，如此悬殊的供需矛盾表明，二手房市场增长的速度取决于房源的供给情况。
刘益良认为，从交易房屋的性质看，北京二手房市场目前主要以房改房为主，二手商品房还比较少。其主要原因在于，北京房地产市场从1992年起至今虽然已经发展了十多年，但是百姓购房成为主流却是从1998年取消福利分房开始的，至今仅仅5年时间。目前，虽然二手商品房的市场份额正逐步递增，但大量上市交易仍需一段时间。
链家房地产经纪有限公司市场总监宫萍进一步指出，已购商品房转化为二手房的进程还需要更多的政策支持。去年公布的一系列政策利好消息，如《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》、《北京市已购公有住房上市出售实施办法》、《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》等政策对二手房市场的推动作用将在今后两年逐渐凸现。宫萍同时指出，与上海等二手房市场相对成熟的地区相比，北京对二手商品房交易的金融扶持还有待加强。在二手商品房交易过程中，最关键步骤之一的“转按揭”在实际办理过程中手续复杂，银行积极性不高，影响了二手商品房上市交易的速度。
■ 经纪公司看好二手房市场
人的一生中，从满足居住的基本需求，到追求居住舒适度，再到追求居住享受度，这是一个循序渐进的过程。北京中原地产副总经理殷则环说，只有在市场循环比较好的条件下，人们长期的梯形升级置业需求才能够被满足。
据统计，北京50%的业主卖掉旧房是以购买新房为目的。这部分人群中除了小部分拆迁户之外，大多是为了升级置业，追求居住水平的提升。他们无疑为一级市场增添了新鲜的“血液”。宫萍表示，通过二级市场运作以旧房获得资金，再购买新房，已经成为连接北京一、二级住宅市场的重要模式。
目前，北京一些房地产中介公司已经开始尝试从一、二级市场的联动中开发新的业务模式。例如，中大恒基将其在商品房一级市场代理的楼盘销售与二手房交易结合起来，为客户进行一条龙式的置业顾问服务。“链家”则专门针对开发商的尾盘推出了“租售两全”新业务。“经纪公司的优势是客户资源丰富，他们的介入将成为一、二级市场联动的催化剂。”宫萍说。
■ 小户型等产品将会受到二手房冲击
“在西方国家，一般旧房交易占房屋交易总量的八成，而我们却恰恰相反。”殷则环就此指出，欧美发达国家的住宅建设已进入了成熟阶段。在这个阶段，住宅市场拓展以内涵式的更新改造为主，房屋新建量较小。表现在房地产市场上即商品房交易量较小、存量房交易量较大。与之相比，北京前几年一直处于以外延式的新区建设为主的阶段，新建房较多。因而，在总交易结构中商品房占据较大份额，二手房交易占据较小的市场份额，也是顺理成章的事。
殷则环认为，存量房迅速发展到占据房地产市场中的主导地位虽然在当前是不现实的，但随着二手房市场规模的迅速扩张，它将对北京房地产一级住宅市场的产品结构产生一定的影响，特别是小户型、经济适用房等产品将会受到一定的冲击。
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