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青岛房地产开发步入市郊“规模化范围”
青岛房地产开发步入市郊“规模化范围”
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时间:2004-6-7
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综观近年来青岛房地产发展态势，规模化动向日趋明晰，居住生活城郊化将成为青岛楼市发展的又一新阶段，“规模化范围”的概念逐步得到了市场更清晰的强化。
由于市区土地资源的稀缺性和城市半径的不断放大，市场竞争的激烈程度日趋增强，必然促使开发商的外向突围 。大青岛“品”字形的发展战略，正在努力缩小南北经济差距的政策扶持，也为这种趋势起到推波助澜的作用。市郊城镇在几年“退二进三”的城市经济规划引导下，利用青岛制造业和重工业的生产基地纷纷迁离市区的发展契机，带动当地经济的升级改造，以此吸引了大量的居民在当地工作、生活和居住，为房地产的发展带来直接的市场驱动力。同时，市中心拥挤的居住环境现状、“非典”肆虐后所启动的绿色健康理念、区间交通设施的改善和私家车的广泛普及也为居住地域革命带来不小的冲击。再有，市郊房地产尚处于启动阶段，巨大的升值潜力也是吸纳市场游资的最理想栖息地。
对于房地产，在市区土地存量问题日益突出的今天。青岛想要扩大城市半径，促进城市化进程的发展，不向“北扩”，是断无出路的。从地域的角度上来说，青岛的出路，也必然首选在幅员辽阔的即墨市。
近年来即墨市不断涌现出一些大手笔的楼盘。例如“御墅临枫”、“江南花园”等。即墨市的城郊人口基数很大，经济发展日趋活跃，自身的城市化进程也有较快发展，其综合规模化的发展，正是多种因素共同促成的。这其中，消费需求的裂变与细分，是重要的诱因之一。当前的房地产消费市场，住宅产品的“梯次”消费需求形成了“住宅链”，住宅产品要适应这种需求链，就要将具备明显差异化的产品提升到同类别等级的规模化范围内，以适应市场越来越挑剔的选择。
另一方面，多样化产品体系和适度超前的软配套构成的“规模化范围”对于居民生活也有隐性的长期利益。按照美国著名的建筑理论家 A lexander的建筑理论“在生命的周期中，人们需要从和他们自己处于不同时期的人那里获得支持和认可，同时也需要从和他们自己处于同一时期的人那里获得支持”。住房产品的不同，往往带来的是不同消费年龄层次的差异，有养老的，有享受郊区生活的中年人，也有刚立业的年轻夫妇。这样就避免了社区居民“同质化”的弊端。如前文所提的“御墅临枫”项目，不但为普通购房者提供了价位在两三千元的多层公寓、叠拼别墅，也有一定数量的高价位水景别墅。
市郊楼盘由于土地廉价大都以规模化出现，“规模化范围”的开发方式势必带来经济的规模效益，使开发商在相同价位为市场提供优质高档的居住环境成为可能。同时，低密度、低容积率的规划模式，迎合了那些向往市郊居住生活方式的新潮居住者。开发商不管在建筑工程设计方面，还是内部户型设计和装潢都极其考究，展现工程的科学含量和居住的新概念。更为可喜的是，其已经逐渐重视对楼盘园林规划的投入，多色系植被、小溪水景和人造丘坡的出现已经屡见不鲜，尽力强调房屋的高附加值和人文居住风尚。
房地产市场的市郊规模化发展潜流如何升变为青岛城市发展和房地产拓展的主流，由度假、休闲的少数派居住定位转变为朝出晚归的大众生活居所，真正实现西方发达国家的市郊平民化生活方式，笔者认为，最根本的途径就是需要政府和房地产商共同努力解决“工作、休闲、居住”三度空间的成本问题（这里所说的成本包括时间成本和费用成本），突破市郊楼盘所面临的交通问题、生活设施配套和物业管理三大瓶颈。北京的市郊通州就是因为开通了轻轨后而使房价从前几年的2000多元／平方米猛升至近年的4000多元／平方米。只有这样，才能实现多方共赢的理想局面。人们为了早日实现“购房梦”，无论是“被动郊区化”还是“主动郊区化”，千年古城即墨，在自然条件与文化底蕴上，都占尽地利，推动即墨市进入“规模化范围”的开发并不是某一个资本雄厚的发展商，也不是小开发商的联盟拼盘，而是时代趋势的正确选择。
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