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地产竞争转向“金融时代”
地产竞争转向“金融时代”
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时间:2004-6-7
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如果所有的交通规则不是在建设公路时事先告知，而是在汽车上路时才随意地调整，就一定会让公路上不断地出现刹车与撞车。如果人们的预期被时常改变规则而造成翻车所影响，那么，再好的路上也没有人敢开车了。这对于房地产而言，宏观调控的影响同样如此”。
这是地产大腕任志强对房地产新一轮宏观调控阐述的观点。
从去年6月的央行121文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，到8月的国务院18号令《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，到今年3月的“指引”———《商业银行房地产贷款风险管理指引》，再到国务院最新的通知，所有这些政策都无一例外地显现出了作用。
进入2004年，受到去年市场快速发展的影响，很多开发商抱着谨慎乐观的态度看好南昌楼市。但不少市场人士分析，随着有关举措和土地供应市场化的推进，房地产开发商竞争将从原先“资源时代”转向“金融时代”。
房地产信贷再次抬高门槛
目前房地产开发企业项目投入资金中约20％至30％是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30％至40％的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中61％的资金是来自于银行。因此，央行的举措将有力地抑制部分地区房地产过热的倾向，这无疑有助于房地产业的持续稳定健康发展；同时，也将抑制商业银行房地产贷款增长过快的势头，有利于防范银行信贷风险。从2004年1月1日起，在人民银行制订的贷款基准利率基础上，商业银行、城市信用社贷款利率浮动区间上限扩大到贷款基准利率的1．7倍，一年期贷款现行基准利率为5．31％，扩大贷款利率浮动区间后，商业银行、城市信用社可在4．78％－9．03％的区间内按市场原则自主确定贷款利率。记者在南昌几大商业银行了解到，个人按揭占银行贷款总额的比例其实并没有人们想象中那么大，一般不到20％左右，企业项目贷款是主要的。
有效抑制目前的“拿地热”
2002年，南昌市土地交易量为3000余亩；2003年，南昌市供应土地30宗，全年土地成交量为1660亩；2004年，南昌市房地产开发量控制在350万平方米（含上年结转的50万平方米）左右，由此可见，南昌市政府已开始从源头控制房地产市场。新政策实施以后，资本金比例提高了，如果开发商的自有资金不足的话，就不会得到银行的贷款，这样就可以分散银行在贷款方面的风险，减少银行系统投向房地产行业的资金量。业内人士指出，新的金融政策在保证银行金融安全的同时，也将遏制目前南昌楼市出现的开发商拿地热。“金融政策调整之后，由于短时间内企业前期投入的资金多了，因此拿地要‘量体裁衣’。”洪城时代广场的万立总经理谈到，虽然洪城房地产开发公司长期以来都是坚持量力而行的开发原则，但是新政之后将更为谨慎，保持一定的储备与开发的比例，既能满足开发的要求又能够保证自己正常的周转，根据现金流的实际情况来考虑土地储备。如果今后土地更多地进行市场化直接供给，在土地储备上就要减少，选择性地购买土地，保证正在开发的项目、准备开发的项目和储备项目三者之间的平衡，对企业来讲就不会有大的风险。土地市场的整顿国家是不会放松的，对于已购房者来说，短期内是利好的，而长期来看，市场的规范会让市场的竞争更公平。
资金源、融资渠道是成败关键
江西师大陶满德教授表示，这些政策的出台无可否认会使内地经济避免过热，以更健康发展。但就短期而言，对房地产市场影响还是比较大。比如目前，手上有土地项目、但资金不足而四处寻贷、合作的企业有很多。开发企业的资金实力和融资渠道成为项目成败的关键，金融扮演的角色越来越重要。
金融和房地产原本就是两个很难脱离的行业。目前的房地产市场正在面临新的市场格局，对于长期历来依附于银行支持的房产商来说，未来融资渠道成为关键。但目前房地产市场上，各类房地产信托、基金等资金管道发展还处于初级阶段，虽然海外资金有不断涌入内地市场的现象，而国内企业真正能从中“解渴”或得到合作的项目不多。开发商还是要从调控政策的本身来做研究，以适应新的市场游戏规则。
加速南昌地产新格局形成
房地产业的长期发展不以价格涨跌论英雄，而以是否透支未来发展论健康。梦里水乡的万光华副总经理表示，这一系列的政策变化会导致行业完善结构性的调整，行业内各细分市场会出现不同的发展趋势；对南昌楼市长远发展则会有阵痛，将出现部分开发商土地、资金链断裂的可能。
房地产领域内的一系列新政策会引发新一轮的市场洗牌，金融政策的调整一定会使部分实力不强的房产开发商出局，公司总经理认为，现在被淘汰的企业将很难再重新起来，同时也意味着将加速南昌地产新格局的形成。无论是对购房人，还是规范整个市场运作主体，减低银行金融风险，引导市场长期健康发展都具有积极意义。只有健康长期稳定发展，才能让更多的购房者美梦成真。
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