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南京中低档写字楼，缺杭州城近郊二手房，俏
南京中低档写字楼，缺杭州城近郊二手房，俏
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时间:2004-6-8
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●南京市高档写字楼处于供大于求的状态，但开发商却对中低档写字楼市场的需求视而不见
●杭州市近郊二手房的价格优势和良好的居住条件，使其受到前所未有的热捧
南京
中低档写字楼紧缺
今年年初，南京市出台政策鼓励市民创业，现在南京每天都会诞生一二十家民营企业。
这些企业在创业之初就需要一个办公经营的处所。然而，目前的开发商只愿意盖高档的写字楼，创业者初期所能负担的办公用房很难在南京寻觅。
专项调查发现，在接受调查的中小型公司中，注册资金少于50万元的占到了46.22％，公司员工在20人以下的占69.49％。
由于资金和规模的制约，中小型公司对办公场所的要求都不太高。所需面积较小，100平方米左右的面积需求比例占到51.2％，有26.58％的公司甚至锁定在40到80平方米的面积，更有17.02％的公司要求面积不超过40平方米。
中小型公司不断开办，刺激了市场对此类办公用房的需求。但是，面对巨大的市场空间，南京的开发商却都视而不见。除了建住宅，开发商的精力全部投向了高档的商务楼或写字楼市场，致使刚刚起步的中小公司无力承受。
中房指数系统高级分析师陈晟表示，中低价位的写字楼不能因为其租金低、地段不好，而造成服务质量的降低。公司虽小，但还是需要商务设施配套齐全、洽谈环境适宜等要求。目前开发商尚未迎合这一趋势，未能根据需求来改造。
目前，南京市的高档写字楼处于供大于求的状态，尤其是新街口、大行宫一带高档写字楼的空置量将有可能增大。
对此，陈晟认为，高档写字楼虽然回报高，但客户层需求量毕竟有限。初创公司需求大，要求也比较高，需要环境、功能的更新。而大量的需求也会激发开发商的热情。
公积金贷款受宠
据南京市住房公积金管理中心的数据，截至今年4月底，该中心发放住房公积金贷款总额为8.61亿元，比去年同期增长了97.93%。
相较于商业贷款，公积金贷款有着明显的优势，还贷率比商业贷款低，所以大多购房者选用了公积金贷款的方式。
凡在南京市购买、建造自住住房，并按月缴存住房公积金的职工，均可申请公积金贷款。自去年4月1日起，在最高可贷额度不超过购房总价80%的前提下，南京缴存住房公积金职工的最高可贷额度由6万元提高到了10万元，夫妻双方均缴存住房公积金的职工最高可贷额度12万元提高到20万元。按贷款利率计算，目前个人政策性住房贷款1—5年期的年利率为3.6%，比购房商业贷款利率低1.17%；6—30年期的年利率为4.05%，比购房商业贷款利率低0.99%。
随着南京房价的日益增高，一些市民还选择了公积金贷款加商业贷款的组合贷款方式，即申领完公积金贷款后，再申请小额商业贷款以解燃眉之急。
目前，这种组合贷款方式是比较常见的，毕竟仅靠公积金贷款还不能支付高额的房款。但由于公积金贷款在组合贷款中占了较大的比重，所以购房者还贷的压力也大大降低了。
“由于以前公积金贷款手续麻烦，开发商嫌工作量太多，而不愿购房者使用这一还贷方式，”陈晟这样解释道，“但公积金贷款利率比银行低，在简化手续之后，选择这一方式的市民自然增多。”
杭州
杭州的房价已是许多人所不能承受的。不仅新房的价格令人咋舌，二手房价也是一路攀升，市中心地段万元的房价比比皆是。购房者只能将目标瞄准在郊区地段，使得这类房源近期的成交量逐渐增多。
随着交付的新楼盘越来越多，二手房挂牌房源中，近郊的一些房源也明显增加。在近郊区块，很多新房都纷纷上市。
金丰易居营销企划部最新的统计数据已经出炉。在今年前两个月，整个市场比较清淡的情况下，一些郊区（三墩、下沙、滨江等地）楼盘每个星期都有一两套的成交量，成交量非常稳定。而进入3月以来，平均每星期能成交三四套。与此相反的是，市中心的楼盘开始受到冷落，即使像西湖区这样挂牌、成交比较活跃的区块有时一星期都会没有成交的记录。
几家中介公司普遍反映，原来三墩、下沙、滨江等地几乎没有什么挂牌房源，中介公司在做统计时往往也不把他们列入统计之中，因为这一带房源价格过低。而现在各中介公司对于郊区房源也开始重视起来，某家小中介公司在下沙开出分店，结果业绩出乎意料，相当不错。
中房指数系统高级分析师陈晟认为，近郊二手房走俏是典型的传导效应。在市中心供应量紧缺的情况下，市民的需求无法得到满足，只能转向近郊区域。而对于市区的成交量减少，他则认为是一种短期的波动，并不代表杭州今后市区商品房的走势。
造成郊区房源逐渐走俏的主要原因就是价格，比如5月份，滨江区的平均挂牌价格为6770元/平方米，而市中心的两大区块下城区的挂牌价在8428元/平方米，上城区的挂牌价在8086元/平方米，可以看出，近郊二手房的价格与市中心房源相比有较大的差距。
郊区房的另一个优势是，既扩大居住面积，又享受了好环境，同时还可能多一辆车。商务兴房网介绍说，他们就替客户物色过一套三墩的房屋，面积在120平方米左右，总价在60万元左右。客户准备卖掉市中心60平方米的老房子，再加点积蓄买辆车。
另一方面，与新建商品房相比，许多开发商只能拿出期房，虽然一般来说近郊二手房要比周边期房贵上5%到10%，但还是有很多买家选择了二手房。
对此，陈晟认为，近郊二手房周边的生活配套设施已经比较完备，而新造楼盘的生活设施建设则需要一个过程。
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