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沈阳地产市场未现泡沫新政酝酿变盘
沈阳地产市场未现泡沫新政酝酿变盘
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时间:2004-6-9
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专家称：沈阳房地产市场并未出现“泡沫” 五项新措施确保房产金融实现“软着陆”
近两年来老百姓开始被报纸上铺天盖地的各种房产广告弄得眼花缭乱，买房可能将成为他们一生中仅此一次的大宗消费。与之相对的是，责难沈阳为全国房地产“泡沫之最”的论争早在一年前开始。
就是在这样的背景下，由沈阳市房产局调研、酝酿起草的房产新政虽尚未正式出台，但基本内容业已敲定。
“房产泡沫”？
“目前沈阳楼市还处在火热之中，并非到了‘泡沫’论的范畴。”沈阳房产局局长马英曾撰文对“泡沫之最”的舆论直接反击。
郭建波博士一直关注沈阳房地产的发展，作为浑南新区房地产顾问，曾多次来沈。6月6日，郭博士接受记者电话采访时坦言，沈阳还处于起步阶段，房地产市场仍需加温，因此并不涉及房产泡沫。
他认为：“目前沈阳房地产优势大于劣势，但对优势资源整合不够，而劣势凹凸明显。”
事实上，判断房地产市场泡沫应包含两个主要因素：1.供给大大超过需求，二倍甚至数倍；2.有太多的投机成分。
资料显示，2003年，沈阳增量商品房销预售合同备案面积为518.2万平方米，同比增长33%；存量房转让面积553.3万平方米，同比增长39%，供需基本平衡。
“去年商品住宅每平方米3000元以下的销售量占整个商品住宅销售量的63.6%，说明在商品房消费的金字塔结构中，大众住房消费已经演变为市场主流。”马英局长认为。
尽管出现了这样的势头，但一位房地产开发商依旧坦言：“目前沈阳住房供需结构仍然失衡，适合普通市民居住的中小户型不到楼盘开发总数的30%，这很有可能在以后造成房产的大量闲置。”
为此沈阳已安排40万平方米的政府补贴低价房，力求年底竣工并分配到住户。此外，另行增加20万平方米作为后备，以此解决1.2万户低收入家庭居民住房。
但一位房产专家在接受记者采访时表示：“这对百姓买房意义不大，目前中国民用住宅的平均售价上升了15％，因此对于开发商来说还是有利润的。”
“同时，由于地价的差异，低价房的开发将给地处同一地段其他楼盘销售带来影响，导致不公平竞争。”该专家坦言。
但就在日前，“像买菜一样买楼”的温州人悄然来沈阳，对于一些等待契机的开发商而言，炒房团所提供的炒作猛料必然给他们带来更多的真金白银。
然而沈阳的房产管理部门却一阵心惊，“温州游资的进入岂不就是投机的代名词”。
新政出台
“近期为确保房地产市场持续健康地发展，我市拟出台新的房产政策予以保证。”沈阳房产局局长马英日前对媒体表示。话音未落，新政有关内容引起多方猜测，事实上，许多人更愿意把即将出台的新政看作短期确保房地产市场均衡发展的“撒手锏”。
相关人士透露，政策将由五项措施构成，重要的是，政策的多项内容均与金融机构有关，除与银行加速建立房地产市场预警机制外，措施更是提出对房地产金融紧缩实施软着陆方针的建议。
“目前已建议市政府对我市房地产金融进行全面协调，从实际情况出发，实施软着陆，保证金融政策连续性，尤其应保证居民按揭贷款这一利民举措不受影响。”马英局长表示。
据统计，2003年沈阳个人住房消费抵押贷款91亿元，同比增长50%。而据同时开展问卷调查显示：居民对现住房满意的仅占24%。这就意味着居民急于改善住房条件的有近三分之一，其他认为现住房条件一般的占有五分之二，也具有改善住房的潜在需求。
对此马英局长认为，“与2000年问卷相比，人们的购房时间表明显前置，尤其是一年内购房数量上升6.8%，这反映居民近期购房热情相当高”。
金融监管
然而地方的有关想法似乎与金融监管部门信贷紧缩的调控方向有些背道。今年2月26日，银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》，可谓拉开了新的一年房地产金融监管的序幕。
“事实上，国家的宏观调控应根据不同地区不同情况区别对待，政策针对出现地产泡沫的地区进行监管还是很必要的，但对于发展较好的地区显然有些牵强。”日前，长春工程管理学院工程系主任谭敬胜在来沈参加有关地产论坛时接受本报记者采访表示，“但各城市也应同时建立完善的房地产市场预警系统。”
谭教授认为：“金融机构也应采取区别对待的做法，对于开发企业的过热应加以控制，但对于普通市民的住房贷款应放宽限制。”
“如果不这样，以后谁还会贷款买房。”谭教授最后说。
此外，政策在解决房屋产权登记发证的历史遗留问题以及加快城市基础配套设施的进度等方面也提出相应的措施，然而在目前各方利益博弈下，新政的有关内容对于老百姓来说，能否起到根本性指导作用还不得而知。
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