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国家房地产业宏观调控中小地产商资金紧涉险新招自救
国家房地产业宏观调控中小地产商资金紧涉险新招自救
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时间:2004-6-9
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从去年的１２１号文，到最近国务院宣布提高房地产开发项目资本金比例，国家一系列针对房地产业的宏观调控政策令开发商愈发感到资金的吃紧。对于大开发商来说，或许还可以通过上市、基金、信托、债券等方式融得资金，但众多中小开发商又当如何呢？除了银行之外，他们会采取怎样的方式呵护日益紧张的资金链呢？
私募：勇敢者的游戏
据了解，中小开发商除了通过银行进行融资外，采用最多的当属民间融资。这种民间融资一般可纳入私募的范畴。由于中国房地产业存在典型的地域性，因此，一些民间融资方式也存在很强的地域色彩。概括起来可以粗略地分为几个类型：第一是民间开发性募集，如前几年广东流行的庄园开发投资就属于一种私募。第二是带有会员制性质的募集，比较典型的是温州商会，有着相对严格的组织形式和规则。第三是一些企业特别是小企业面对职工的生产经营集资和推行职工持股计划的募集。这种募集有时从人数上来看可能并不少，但本质上仍是私募。
尽管我国并没有很确切的私募的概念和相应的法律法规，但民间金融向来比较活跃。其中既有真正有利于经济发展的私募，更有欺诈性私募。由于缺乏监管，很多本应进行私募的筹资活动远远超出了范围，成为了变相的公开募集，扩大了风险并引发了社会问题。因此，缺乏法律保护是积募融资的最大隐患。
特别是对于投资者来说，对投资对象如果缺乏了解，很容易陷入投资陷阱。而对于资金需求者来说，由于私募属于一种股权融资方式，投资收益分配往往是矛盾的焦点。尽管私募融资存在很多不确定因素和风险，但迫于资金的压力，很多中小开发商对此类融资仍是乐此不疲。
卖地：不得已而为之
据记者了解，一些中小开发商虽然缺乏资金，但是实实在在的“地主”。在土地取得没有采取招拍挂方式之前，暗箱操作比较普遍。对于一些“道行”比较深的开发商来说，取得土地并不是什么难事，土地的使用成本也相对较低，因此囤积了大量的可开发用地。对于这些开发商来说，缺乏资金才是最关键的问题。没有资金，就没有能力进行大规模的开发，已取得开发权的土地闲置在那里不仅要花费大量的土地占用成本，而且随着国家大规模的土地整顿，土地随时会有被收回的危险。因此这些开发商不得不积极寻找“买家”。而大开发商的情况与之恰恰相反，资金不成问题，但随着土地政策的调整，想取得合适的土地却越来越难。基于双方的需求，于是开发商就纷纷玩起了“鸡蛋换粮票”的游戏。据了解，近期转让兜售地块的中小开发商越来越多，江北的一个地块原价为６８万元／亩，现在土地所有人竟然愿意以６２万元／亩的价格出手。卖地企业增多，一方面是开发商原先拿地就是出于投机的目的。另一方面，开发商准备自己开发，但是由于银行收紧了“钱袋子”，开发商没有钱将房屋盖到预售的标准，因此忍痛割爱，将土地转手，以换取必要的资金。有的甚至将自己的项目公司全盘卖出。
根据《房地产管理法》，开发商要转让土地必须满足两个条件：一是按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二是要按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的２５％以上，否则转让就是不合法的，即使签订了合同也是无效的。但是据了解，大多数开发商只要两厢情愿，私下签个协议就转手了。随着国家土地和金融调控的进一步深入，将会有越来越多的开发商会玩这种“粮票换鸡蛋”的游戏。
促销尾房：为解燃眉之急
开发商每开发一个项目，都会或多或少地留下一些尾房。有的是因为销售不力，也有的是为了待其升值，以获取更大利润。反正房子在那里也跑不了，所以并不急于出手，有的一放就是几年。但是国家房地产和金融政策的调整，使企业的资金链受到越来越严重的威胁，这时，加快尾房销售成了开发商最后的“法宝”。因此，请房地产策划公司帮助策划、加大广告投入，采取种种促销手段加快尾房的销售。有时甚至将尚未完成的楼盘整幢出手，以加快资金回笼。据一些媒体报道，近期尾房的销售在很多地方出现火爆场面，这与开发商急于套现不无关系。
除上述手段外，中小开发商解决资金链问题采用的最普遍方法就是缩小开发规模，实施滚动开发，寻找合作伙伴联合开发，加快开发进度，减少资金占用等等。总之，为了呵护岌岌可危的资金链，中小开发商可谓绞尽脑汁。
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